こんにちは、ブロガーの千日太郎です。不動産の購入に関しては誰もが初心者です。家を買うということは、初心者が百戦錬磨のプロを相手に人生最大の契約を結ぶということです。
家を購入するまでには、多くの段階があります。それぞれの段階でどこまでのことを決めなければならないのか？どこまで進むと後戻りが出来なくなるのか？そうした基本的な流れを予め知った上で家探しを始めることをお勧めします。
「二人三脚でお客様に寄り添います。」
不動産会社でこうしたキャッチ・コピーをよく目にしますが、悪い営業マンと二人三脚を組むと止まりたいのに止まらせてもらえず、トントン拍子に話を進められてしまいます。これが「もっと良い物件があったのに…」とか「こんな欠陥があると知っていたら…」という後悔に繋がることが多いのですよね。
悪い営業マンとは二人三脚のヒモを外せばいいのですが、その判断をするには自分が全体の行程の中でどの位置にいるのかよく理解しておかないと出来ないことです。
不動産の購入は一般的に以下のような流れで進みます。
- 購入計画
- 資金計画
- 現地調査と内見
- 購入申込みと売買契約の締結
- 住宅ローンの本申込
- 残代金決済と引渡し
- 引っ越し入居
今日はこの各段階での重要ポイントを分かりやすく解説していきましょう。
1.購入計画～家探しのコンパスの精度を高める！
新居への夢や希望、今後のライフスタイルなどをイメージして家族でじっくり話あって購入の目的や条件を整理し、物件情報を収集します。
これがスタートですが、全ての段階でこれに立ち戻る必要があります。最初は「譲れない！」と思っていたこだわりが後になってくると実はそんなに重要じゃなかった、なんてよくあることです。
不動産は星の数ほどあります。その中から自分の価値観と家族のライフスタイルに合う物件を探し当てるには精度の高いコンパスが必要になります。自分や家族とじっくり向き合い、その精度を高めていくのは自分にしか出来ないことです。
2.資金計画～欲しい家と買える家のギャップを埋める！
自己資金や収入などからしっかりとした資金計画、返済計画を立てます。自分が「欲しい」と思う家が買える家とは限りません。もちろん上を見ればキリが無いのですが、別にそこまで豪邸に住みたいわけでは無いと思うんですよね。
しかし、「利便性」と「広さ」の二つの条件は、コチラが立てばアチラが立たずのトレードオフとなります。どちらを優先するかによって自ずと物件も絞れて来るでしょう。
また、親からの贈与を受けられそうなら早めに相談しておく方が良いでしょう。カネを出すと口も出ますので、色々と言ってくると思います。
しかしギリギリになって援助を依頼して「何の相談もなく買う家でカネを出したくない」とか「そんな物件を買うなら援助はできない」なんて断られるより、早期から物件選びに巻き込んでしまう方が得策です。
3.現地調査と内見～不動産に掘り出し物なし。即決は禁物！
希望の条件が固まり、条件に合う物件が見つかったらいよいよ現地調査と内見です。チラシやネットの写真では分からない情報を実際にこの目で見て確かめます。
不動産の数は星の数ほどありますが、1の購入計画＝どんな家が欲しいのか？と2の資金計画＝幾らの家が買えるのか？に合致する物件数はそれほどありません。この二つがしっかりしていれば、自ずと見るべき物件は限られてきます。
土日に回れる物件の数で、ちゃんと目的の物件にたどり着けるはずです。
大事なことは妥協しないことです。不動産業者の営業マンは「めったに出ない物件です！」なんて言いますけど、本当はそうでない場合でもそうした言い方をする人が居ます。
物件を探し始めてから数か月の人にはそれが通用するからなんですよね。
また、「掘り出し物です！」という言葉にも注意です。価格に全て反映しています。安い物件にはそれなりの理由があるから安いのです。その理由を知らずに飛びつくと、後から「こんなはずじゃなかった…」という後悔に繋がってしまうのです。
不動産に掘り出し物なし、即決は禁物です。
4.購入申込みと売買契約の締結～手付金を言いなりに払ってはダメ
この物件ならば買っていいと思える物件が見つかったら、「購入申込み」を行います。これは不動産仲介会社を通じて書面で正式に購入の意思を表示するものです。
「この家を買いたいです」
と言うことを書面で行うのです。購入申込み書には一般的に以下の項目を買い手の希望として記載します。
- 売買価格
- 手付金
- 契約日
- 引渡し日
これに対して売主が了承すればそのまま売買契約に進みます。売主側からこれに対して何らかの条件提示があれば仲介業者が間に立って調整し、双方が納得できる形を目指します。
購入申込み書は書面ではありますが、何ら法的な拘束力はありません。重ねて言いますが、買い手が「買いたいです」という意思を表示するだけのものです。とはいえ、数千万もの契約をする前段階ですから軽い気持ちで提出するものではありません。そこに書いた条件を売主がＯＫすれば当然に購入するんだ、という意思が固まったときに提出するものです。
売買価格は言わずもがなですが、価格交渉しますよね。気を付けたいのは手付金です。一般的に5％～10％というのが一般的ですが、この後契約に進んで手付金を払った後「やっぱ買いません」ということになった場合は手付金を取り上げられます。
もう気が変わることは無いと思うかもしれませんが、売買契約はファイナルアンサーではありません。引き渡し前までならば、随時引き返すことが出来るのです。それに自分の意思とは別の理由でマイホームの購入自体を見送らなければならなくなる可能性もゼロではありません。
手付金は双方が納得すれば幾ら少なくても構わないので、ちょっとでも少な目に抑えておくことをお勧めします。
売買契約に先立って重要事項の説明を宅地建物取引士の有資格者から受けます。重要事項とは、不動産売買にあたり不動産会社が買主に説明しなければならない事項をいい、対象不動産の権利関係、法令上の制限、契約解除に関する事項、その他重要な事項などがあります。
売買契約を締結すると売主に手付金を支払い、不動産仲介会社には仲介手数料の半金を支払います。
5.住宅ローンの本申込～契約に先行して審査することで価格交渉が有利に！
売買契約の後に住宅ローンの本申込の項目を位置付けていますが、住宅ローンの本申込は契約前でも可能です。
住宅ローンの本申込→審査・融資承認→ローン契約の締結までには通常1カ月ほどかかります。なので、本申込の段階では契約予定ベースで申込を行い、審査・融資承認までに正式な売買契約書を提出すればいいのです。
そうすれば時間を短縮できます。また、多くの金融機関では本申込の前に「事前審査」を行うところが殆どです。交渉前にこの事前審査に通しておくことで売主との値引き交渉では有利となります。代金の支払い能力があることのアピールになるからです。
さらに、本申込も進めておけば、それだけ早く融資を受けることが出来ます。売主の引越し先や時期（転勤）が決まっていて「早く売りたい」と売り急いでいる場合には住宅ローンの手続きを先行させておくことで交渉を有利に進めることが出来ます。
本申込をして、融資の承認がおりてからと言って、絶対その銀行で住宅ローンを借りなければならないということはありません。それは銀行が「融資してもいい」と判断したというだけのことです。
もしも売買契約に至らなければ、その先に進まなければ良いだけです。契約の手付金と違ってこちらが損をする要素は一切ありません。
6.残代金決済と引渡し～ここから先は引き返せない！
住宅ローンが実行され、物件の引き渡しを受けます。名実ともに対象の不動産は自分の所有物となります。
そして、住宅ローンが実行されるともう引き返すことは出来ず、完済する義務を負います。もし自分が住宅ローンを返せない場合は債権者が家を処分することのできる「抵当権」を債権者に対して設定することになります。
引渡しの日には契約時と物件の状態が変っていないか、引き渡し可能な状態かを確認します。そして、所有権移転登記と抵当権設定登記を司法書士が行います。これが完了した時点で金融機関から買主の口座に住宅ローンの金額が入金されます。そして即座に売主に対して残代金の支払いを行います。
残代金の決済時には下記費用が必要になります。
- 売買残代金（不動産価格から手付金を差し引いた残金）
- 固定資産税、管理費等の精算金（引き渡し日において日割り計算する）
- 登記費用、仲介手数料（残金）、ローン諸費用
残代金の決済が終わると売主からいよいよ鍵を受け取ります。その確認として不動産引渡確認証に署名捺印します。
7.引っ越し入居～色んな届け出があるので大変！
いよいよ待望の入居ですね。引越しの前後には役所や学校などへの届け出が必要です。細かい手続きが多いのでしっかりチェックして漏れをなくしましょう。
1カ月前：引越し業者の手配と学校の転校手続き
年度末などは引越し業者が混雑するため、希望日に引っ越しできないケースもありますので早め早めの手配を心がけましょう。
引越しが決まったら学校の転校手続きです。公立の小中学校では「在学証明書」「教科書無償受給証明書」を受け取ります。高校では「在学証明書」「成績証明書」「単位取得証明書」「就学照会書」等を受け取ります。
2週間前：荷造りと電話の移転・郵便物転送の手配
荷造りは想像以上に大変なので一度にやろうとせず、使用頻度の低い季節もの等から早めに段ボール箱に詰めておきます。
電話を移設するには、ＮＴＴへ電話で新旧住所、氏名、引っ越し日、移設希望日を連絡します。郵便物の転送は郵便局にある転居届に所定事項を記入してポストに入れます。
1週間前：役所へ転出届と電気ガス水道の転出入手続き
転出の14日前から転出後14日以内に住民登録をしている市町村区役所に住民移動届を提出して転出証明書をもらいます。
電気・ガス・水道会社には領収書や検針表に記載されている管轄の営業所へ電話して新旧住所、氏名、引っ越し日、お客様番号を連絡します。利用停止日と新居での利用開始希望日などの手続きもあわせて行います。
前日・当日・引っ越し後
前日には、冷蔵庫と洗濯機の水抜きを行います。当日は旧住所の電気・ガス・水道の閉栓と精算、引っ越し料金の精算、引っ越し先の電気・ガス・水道の開栓、近所へのあいさつを行います。
引越し後には役所へ転入届、転籍届の提出と住民票の入手をしておきます。住民票をとっておけば以下の住所変更がスムーズに進みます。
- 口座のある金融機関へ住所変更の届出
- 運転免許の住所変更（最寄りの警察署）
- 印鑑登録
- 国民年金・国民健康保険への届出
- その他カード・クレジット会社、各種保険会社等への住所変更手続き
まとめ
6の引渡しが事実上の最終ラインです。それまでの間に地震や火災などの自分の責任ではない事情で家が滅失してしまった場合は、契約は解除となり手付金も返ってきます。しかし自分の都合で購入を止める場合、手付金は返ってきません。
逆に引渡しを受けると、その瞬間から家は自分のものになる代わりに地震や火災で滅失した場合に契約を巻き戻すことは出来ず、住宅ローンを返済する義務も無くなりません。
長々と書いてきましたが、ここが一番大事なところです。私の著書の『家を買う時に「お金で損したくない人」が読む本』では後悔しない物件の選び方やそのコツについてさらに詳しく解説しています。ぜひお手にとってくださいね。
千日太郎と出会った皆様が家と住宅ローンで賢い選択を行い、素敵な人生を送られることを心から祈っています。
文：千日太郎
