どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

あなたは管理費の安すぎるマンション、見たことありませんか？
しかし結論から申し上げますと、管理費の安すぎるマンションはリスクが大きいのでおすすめできません。

なぜなら必要な管理が行き届かず、快適なマンションライフがおくれないからです。
さらに売却するとき思うような価格で売れず、住宅ローンだけが残る結果になってしまいます。
ですので、マンションの管理費は「高すぎず、安すぎず、適正価格で」であることが大切なのです。

そこでこの記事では、

• マンションの管理費の役割
• 知っておくべき管理費の相場
• 管理費の安すぎるマンションで注意すべきこと

について、解説させて頂きます。
管理費の安すぎるマンションに飛びつくのは危険ですよ。ご注意くださいませ。

マンションの管理費の役割とは？

「マンションの管理費なんて、払いたくねぇ・・・」

あなたがそう思うのも無理もありません。
ですがマンションの管理費の役割を知れば、考えが変わるはずです。
なぜなら管理費は、快適なマンション暮らしをするために必要なお金だからです。

マンションの管理費は、日常的な維持管理に使われる

マンションの管理費は、マンションの日常的な維持管理に使われます。

• 日常的な清掃（エントランス、共用の廊下、階段、ゴミステーションなど）
• 植木の剪定、メンテナンス
• エレベーターの維持管理
• 簡易的な修理、交換費用（電球交換、自動ドアの補修など）
• 共有部分（エントランス、廊下）の水道光熱費
• 共有施設の維持管理費（スポーツジム、キッズスペース、保育所、温泉など）
• 管理人への給料

マンションの住民が快適にすごせるように、管理費は使われます。
これは賃貸マンションでいえば、「共益費」に近いイメージでしょう。
マンションの管理費とは、マンションの住民が費用を負担し合い、マンションをきれいに維持するために必要な費用なのです。

気になるマンションの管理費の相場は？

「この管理費、高すぎるんじゃなかろうか・・・」

管理費の役割が分かっても、管理費の金額をみると疑ってしまいますよね。だって管理費、高いですもの。
では管理費の相場は、いくらなのでしょうか？

マンションの管理費の相場は、10,000円前後！

マンションの管理費の相場は、「10,000円前後」です。（平成25年マンション総合調査より）
しかしこの金額は全国のマンションの管理費の平均なので、実際の相場は「8,000円〜15,000円」と幅が広くなります。

マンションの管理費に影響するものは、

1. マンションの部屋の広さ（専有面積）
2. マンションの大きさ（戸数）
3. 共有施設の豪華さ
4. マンションのエリア（地域）

の4つです。それぞれ解説させて頂きましょう。

1.購入したマンションの部屋の広さによって、管理費は変わる

マンションの管理は、住民全員で負担します。
しかしすべての住民が同じ金額を負担するのではなく、購入したマンションの部屋の広さ（専有面積）に応じた管理費の支払いになります。

「広い部屋を買った人は、それだけ多くのマンションを専有しているから、その分の管理費を払いなされ。」

という理屈ですね。

ですので、管理費の相場を考えるときは、自分の購入する部屋の広さを加味しなくてはいけません。

2.マンションの管理費は、戸数によって相場が変わる

マンションの管理費は、マンションの大きさ（戸数）によって変わります。
ざっくりいいますと、

このような傾向があります。
管理費がもっとも安くなるのは、戸数200〜300の中規模マンションです。
マンションが大きくなる分、必要な管理費も増えますが、負担する住民も多いので、住民あたりの管理費は安くなります。

反対に小規模マンションでは、必要な管理費が少ないものの、負担する住民も少ないので、住民あたりの管理費は高くなってしまいます。
保有する共有施設の維持費用も少ない住民で負担するので、管理費の相場の幅も広いのが特徴です。

3.共有施設の豪華さによって、マンションの管理費は変わる

マンションの管理費に影響を与えるのは、共有施設の豪華さです。
マンションの管理費は共有施設の維持管理、運営費にも使われるので、共有施設がお金のかかるものばかりでは管理費も上がってしまいます。
とくに大規模マンションでは共有施設が豪華になる傾向があります。

• スポーツジム
• 温泉
• ラウンジ、バー
• キッズスペース
• 保育所
• コンビニ

豪華な施設が入ったマンションは、それだけ魅力的に見えます。
ですがその施設の運営費を払うのは、購入した人です。
共有施設の維持管理費は、「自分は使ってないから、払いません！」との理屈は通用しません。
使ってない共有施設のお金を払うのは、とてももったいないと思いませんか？

4.マンションの管理費は、地域によって相場が変わる

また当然ながら、マンションを購入する地域によっても管理費は変わります。
もっとも管理費が高くなるのは首都圏で、12,000〜13,000円が相場です。（（公財）東日本不動産流通機構　「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2017年度）」より）
地方のマンションの管理費は、9,000〜10,000円が相場になります。

マンションの大きさ（戸数）よりも相場の幅が狭いのは、マンションを管理する業務は全国共通だからです。
首都圏だから、地方だからといって、特別な管理業務が発生するわけではありません。
そのため地域による相場の幅は狭いのです。

管理費の安すぎるマンションに注意すべき2つの理由

マンションの管理を相場と比べてみて、いかがでしたでしょうか？
もしも「相場より安すぎる！」という管理費であれば、注意が必要です。
なぜなら相場より管理費が安すぎると、次の2つのリスクがあるからです。

1.必要な維持管理・メンテナンスが行き届かないので、資産価値が下がる

マンションを適切に維持管理するには、一定のお金が必要です。
ですが必要なお金をケチってしまうと、マンションの状態が適切に保てません。

• ゴミステーションの清掃頻度が少なく、汚い
• エントランスがほとんど掃除されない
• 老朽化した備品は放置され、更新されない
• 壊れたところが修理されない

これでは快適だったマンションライフも、どこか影を落としてしまいます。
さらにマンションが適切に管理されないと、マンションの資産価値が下がってしまいます。

だってそうじゃないですか？
管理が行き届いてない、汚いマンションなんて、だれも欲しくないですよね？
欲しい人が少ないと、高値で売れません。値引きしなくては売れなくなってしまいます。

安すぎる管理費では、マンションの管理が適切にされていない可能性があります。
管理が適切にされないと、マンションの資産価値は下がってしまうので注意が必要です。

2.管理費が不足して、今後値上がりする可能性がある

マンションの管理費が不足すると、管理費が値上がりすることがあります。
管理費が値上がりする原因として、

• 築年数が古くなり、修理・メンテナンスが大変になった
• マンションに空き部屋が多くなり、管理費を負担する住民が減った
• 管理費を滞納する住民が増えて、管理費が不足している

などがございます。
ですので、マンションは築年数が古くなると、管理費が値上がりする傾向があるのです。
そのような状況にも関わらず、マンションの管理費が相場よりも安すぎたら・・・。
どのような結果になるのか、だれの目から見ても明白でございます。

まとめ：安すぎる管理費は、注意が必要

マンションの管理費は、あなどれない存在です。
なぜならマンションでの生活の快適さは、管理費によって決まってしまうからですよ。
さらには管理費はマンションの維持管理に使われるので、資産価値にも影響します。
ですので、マンションの管理費が相場よりも安いなら気をつけないといけません。

• 必要な維持、管理がされてないので、マンションの資産価値が下がる
• 今後、管理費が値上がりする可能性がある

安い管理費は魅力的ですが、安すぎるのは危険です。
「マンションの管理費は、高すぎてもダメ、安すぎてもダメ」で、ございます。
管理費の相場と照らし合わせて、適正価格のマンションを選びましょう。