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不動産投資の初心者必見!始める前に知っておきたい3つの基本!

2019/03/07

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

不動産投資
どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

不動産投資は安定して副収入を得る投資として人気が高く、サラリーマン大家も増えました。
会社以外の収入があることで、

  • 会社を辞めても収入がある安心感を得られる。
  • 会社に頼らない生き方ができる。
  • 不足する年金を補うことができる。

などのメリットがあります。
副業解禁の追い風もあり、今後不動産投資をはじめる方はますます増えることが予想されます。

しかし不動産投資は日常生活では関わることのない世界なので、これからはじめる方にとって敷居の高いものです。
そこでこの記事では、

  • 不動産投資の基本(魅力・仕組み・リスクなど)
  • 不動産投資のはじめ方、投資の流れ

について、初心者でも分かりやすくお伝えさせて頂きます。

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不動産投資とは何か?どんな魅力があるのか?

不動産投資とは収入を得る目的で、不動産事業にお金を投資することです。
アパート・マンションを購入し、ほかの人に貸すことで家賃収入を得ます。
近年人気の不動産投資には、次の2つの魅力があります。

1・毎月の安定した家賃収入が見込める!

不動産投資の魅力は、収入の手堅さです。購入した不動産(マンションやアパート)をだれかが借りている限り、家賃収入が発生します。

しかもありがたいことに、毎月家賃収入が発生するのです。「毎月収入が発生する」というのは、数ある投資のなかでも不動産投資ぐらいでしょう。

  • 株式投資:半年、もしくは1年に1回の配当金。もしくは株を売却したときの利益。
  • 債券投資(国債など):満期を迎えたとき、利息を得る。
  • FX投資:ドル、円、ポンドなどの通貨を売買した差額で利益を得る。

不動産投資以外では、取引によって利益が出る、もしくは半年に1度・1年間に1度、というスパンでしか利益が出ません。毎月手堅く収入が発生する不動産投資は、副収入として人気が高いのも納得ですね。

2・ミドルリスク・ミドルリターン!株式投資よりもローリスクではじめらえる!

不動産投資の魅力は、ミドルリスク・ミドルリターンな点です。

株式投資・FXほどハイリスクでもなく、かといって債券投資(国債)ほどローリターンでもありません。ミドルリスク(そこまでリスクが大きくなく)で、ミドルリターン(そこそこ儲かる・手堅く儲かる)というのが、不動産投資の大きな魅力です。

そのためはじめて投資をする方や、「もうちょっと投資で儲けたい!」という方に不動産投資は人気なのです。また不動産投資は家賃収入だけでなく、売却した差額で利益を出すこともできます。

これから人気が出そうな立地でマンションを買っておけば、「家賃収入+売却利益」でダブルの利益が得られるのも魅力です。

はじめる前に知っておくべき、不動産投資の注意とリスク

注意とリスク
株式投資ほどのリスクはないとはいっても、不動産投資にもリスクはあります。不動産投資の「いいところ」だけでなく、しっかりとリスクも知った上ではじめることが大切です。

空室・滞納など、家賃収入が想定より下回るリスク

不動産投資のリスクは、空室・家賃滞納などで、家賃収入が想定より下回ることです。不動産投資は、自己資金だけでなく、銀行からお金を借りてはじめることがほとんどです。そのため家賃収入が想定より下がってしまうと、銀行への返済計画が狂ってしまいます。

短期的なマイナスなら挽回もできますが、長期的に家賃収入が予想を下回ってしまうと、残念ながらそれは「投資失敗」でございます。

不動産価値が購入時より下回るリスク

不動産投資には、不動産の価値が購入時より下回ってしまうリスクもあります。不動産の価値が上がれば、売却したときに利益が出ます。
しかし不動産の価値が下がってしまうと、売却したときに借金しか残りません。

「現金が必要になったので換金しよう」と思っても、購入時より資産価値が下がってしまうと、借金しか残らないのですよ。

「売っても借金しか残らない」

こいつは結構泣ける話でございます。

災害リスク

不動産投資で忘れてはいけないのは、災害リスクです。不動産を借金して買ったものの、

  • 地震で建物が倒壊した。
  • 水害にあった。
  • 火災があった。

自然災害に見舞われるリスクがあります。災害リスクの被害を小さくするため、地震保険への加入もありますが、その分利回り(得られる収入)は少なくなります。

不動産投資の流れ

不動産投資をはじめてスタートするときの流れは、次の6つのステップになります。

  • 1.投資の勉強、セミナーの参加など。
  • 2.投資する物件情報の収集。
  • 3.不動産会社で物件の詳細情報、資料を集める。
  • 4.物件を内覧する→気に入ったら買付申込書を提出する。
  • 5.銀行の融資を受ける。
  • 6.売買契約書を締結・物件の引き渡し。

マイホームも不動産の1つなので、不動産投資の流れは、住宅購入の流れと似ている部分も多いです。住宅購入の経験のある方は、マイホームでの経験を活かせますよ。

1.投資の勉強。セミナーの参加など

不動産投資をはじめる第一歩は、投資の勉強です。なにも知らずにお金だけ突っ込めば、お金はただ静かに戻ってきませんからね。
投資の目的は、あくまでも利益を得ることです。そのために必要なのは、勉強でございます。

  • 投資に関する本を読む。
  • 投資のセミナーに参加する。
  • 投資仲間を見つける。

余談ですが、「投資で儲ける!」という業界には、「儲けようとする人を騙して儲ける悪いヤツ」が一定数いるものです。くれぐれも儲けようとして、だれかを儲けさせることのないよう、お気をつけくださいませ。

2.物件情報の収集

不動産投資の勉強と並行して、投資の対象となる物件の情報を探しましょう。
探す手段は、ネットが基本です。不動産会社に行く前に、

  • エリア
  • 築年数
  • 価格帯

など、自分の投資の条件で希望する物件をいくつかピックアップしておきましょう。

3.不動産会社で詳細の情報・資料を確認する

ネットの検索では、詳しい情報まではヒットしません。そのため不動産の投資物件の候補が見つかったら、不動産会社で詳細の情報・資料を確認します。

  • 物件の詳細情報(住所・築年数・面積・構造など)
  • 現状の家賃と入居状況(レントロールといいます)
  • 修繕履歴、リフォーム履歴。

物件情報を確認することも大切ですが、不動産投資を一緒にすすめるパートナーとして、不動産会社もチェックしましょう。不動産投資の初心者こそ、早い時期に頼れるパートナーを見つけるべきでございます。

4.物件を内覧→気に入れば買付申込書を記入する

物件を内覧して「これにしようかな」と思ったら、買付申込書を提出します。買付申込書とは、マイホーム購入でいう「申込書」ですね。

「この物件を買う意思がありますよ」と、意思表明したことになります。
買付申込書に法的な縛りはありませんので、「提出したから、絶対買え!」ということはありません。

ですが不動産業界はとても狭いので、自分勝手な行動をしていると、誰からも相手にされなくなってしまいますよ。

5.銀行の融資を受ける

銀行の融資を受けるには、

  • 不動産会社の紹介を受ける。
  • 自分で融資してくれる銀行を探す。
    • の2パターンあります。初心者におすすめなのは、不動産会社の紹介を受けることです。
      住宅ローンと投資の融資はちがう点が多く、金利・借入期間など、幅が広いです。信頼できる不動産会社と連携してすすめた方が、初心者は失敗が少ないはずです。

      6.売買契約書の締結・引き渡し

      無事に銀行から融資が決定すると、売買契約書を締結し、物件の引き渡しとなります。売買契約書を結ぶときに重要事項説明を受けるのは、マイホーム購入と同じですね。

      引き渡し後、入居者が決まると、いよいよ家賃収入が発生するようになります。
      これにて不動産投資家への第一歩、完了でございます。

      まとめ:不動産投資は、手堅い家賃収入が魅力

      金利の低下、年金への不安、終身雇用の崩壊。将来の見通しが不透明なことで、不動産投資で副収入を目指す人が増えています。
      不動産投資には、大きく2つの魅力があります。

      • 毎月安定した家賃収入が発生する。
      • ミドルリスク・ミドルリターン。株式投資よりローリスクではじめられる。
        • 「株式投資よりリスクが少なく、債券投資(国債など)より儲かる」 という、おいしいところをとった投資です。
          しかしながら不動産投資にもリスクがあります。

          「お金を投入しても、想定していた収入が上がらず、借金だけが残った・・・」ということも十分考えられます。
          ですので、不動産投資をはじめるときは、事前準備(勉強・セミナーへの参加など)が必須でございます。

          リスクはあります。ですが安定した家賃収入は魅力的ですし、なにより「会社以外から収入がある!」って、すごく夢がありますよね。
          まずは小さく、不動産投資をはじめてみてはいかがでしょうか?

          それでは、また!

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