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どんなマンションの資産価値が落ちにくい?選びポイントは3つ!

2019/05/31

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

どんなマンションの資産価値が落ちにくい?
世の中には、2種類のマンションがある。

それは「資産価値の落ちないマンション」と、「資産価値が落ちるマンション」だ。

・・・by マンションを愛するザク男爵

どうもこんにちは、ザク男爵でございます。冒頭より鋭い格言にて失礼いたしました。せっかくマンションを買うなら、資産価値の落ちないマンションがいいですよね?

資産価値の落ちないマンションなら、売却しても住宅ローンが残りません。それどころか資産価値が上がりさえすれば、売却して利益を得ることだってできます。最高じゃないですか。

しかし冒頭でのとおり、この世には「資産価値の落ちないマンション」と「資産価値が落ちるマンション」の2つがあります。では資産価値の落ちないマンションは、どう見分けたらいいのでしょうか?

この記事では、資産価値の落ちないマンションの特徴・見分けるポイントについて解説させて頂きます。マンションを買うなら、「住んでよし!売ってよし!住み替えてよし!」でございます。

CONTENTS

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資産価値の落ちにくいマンションの3つのポイント

資産価値が落ちる or 落ちないの問題は、住んでいる地域・マンションのグレードにも関係するので、個別に予測するのは難しいものです。しかし資産価値の落ちにくいマンションには、次の3つの共通するポイントがあります。

1.新築マンションは、すぐに資産価値が下がる傾向

資産価値の落ちにくいマンションを選ぶのは難しいです。しかし資産価値がすぐに落ちるマンションを見つけるのは簡単です。なぜなら新築マンションでは、購入して2~5年で価格の2割ほどの資産価値が下がる傾向があるからです。

これは地域・マンションのグレードに関わらず、共通して当てはまります。

新築マンションの資産価値がすぐに下がるのは、新築マンションが人気だからです。「日本人は新築好き」といわれるように、日本人は新品が好きなのですよ。

  • 新車
  • 新築
  • 新品の服
  • 子供のおもちゃは絶対に新品!
  • など

    キレイ好きな国民性なのか、「まだ誰も使ってない、新品ピカピカ」が大好きなのです。

    マンションも新築が人気で、相場より高い値段でも売れます。しかし売却するときは新築ではなく「中古」になってしまうので、相場通りの価格(つまり資産価値の減少)になってしまうのです。

    新築マンションの資産価値減少はマンション業界では有名な話で、「新築マジック」と呼ばれています。

    2.築15年目以降の中古マンションは、資産価値が下がりにくい

    すぐに資産価値が下がる新築マンションとは逆に、資産価値の落ちにくいマンションもございます。それは築15年目以降の中古マンションです。

    マンションの資産価値は新築後すぐに下がりはじめ、築15年でおよそ半分の資産価値になってしいます。しかし築15年目以降は、資産価値の減少はゆるやかになります。

    築年帯別平均成約価格

    参考画像:新築より築15年が得?マンション資産価値の下落率(おうち話閉話)

    マンションの法定耐用年数は、47年と長いです。そのためマンションの築15年はまだ現役で、それ以降の資産価値の減少はゆるやかになるのです。

    もちろん築年数に応じて、外観・内装は劣化します。ですが内装をリフォームすれば、新築のようなマンションにも仕上げられます。最新のキッチンに入れ替えるだけでも、新築らしさは演出できますよ。

    資産価値の落ちないマンションをお探しなら、築15年目以降の中古マンションが狙い目です。ただし築年数の古い中古マンションは、修繕費が高くなることに注意が必要です。

    • 築年数が古くなると、管理費を値上げされる傾向がある
    • 築年数が古くなると、管理費を滞納する人が増える
    • 大規模改修(外壁・防水・配管の補修など)のタイミングと重なる(築12~15年に1度)
      • マンションを維持するコストは、新築マンションより高くなってしまいます。

        3.資産価値の落ちないポイントは、立地・アクセスのよさ

        資産価値の落ちないマンションを選ぶ上で大切なのは、立地・アクセスのよさです。

        多くの人が欲しがる場所のマンションを買えば、築年数が古くなってもそこに住みたいと思う人は多いもの。マンションの建物が劣化しても、立地・アクセスがよければ、資産価値を保ちやすいのです。

        資産価値の落ちない立地・アクセスを選ぶポイントは、次の8つです。

        1.最寄り駅までの距離(徒歩3分以内がベスト)

        2.都心までのアクセス(最寄り駅に快速・急行が止まる・複数路線あるなど)

        3.近隣に公共施設がある スーパーなど商業施設があり、日常生活が便利

        4.人気学校の学区である

        5.保育園が充実している

        6.都市開発が盛んで、近い将来に人が増える見込み

        7.地盤の強い土地

        8.ハザードマップから外れているエリア

        マンションを購入するとき、マンションの設備やグレードをチェックするのも大切なこと。しかし「資産価値が落ちないマンションを」という視点ならば、立地・アクセスを優先してチェックすべきでございます。

        最寄り駅・都心までの距離が近く、災害に強い土地は、資産価値が下がりにくいです。

        ただし「資産価値が落ちない=住みやすい」ではない

        マンションを購入するとき、資産価値の落ちないマンションを選ぶことは大切です。しかし「資産価値が落ちないマンションが、あなたにとって住みやすいマンションか?」といえば、そうでもありません。

        • 都心までのアクセスはいいが、職場までは遠い
        • 最寄り駅までは近いが、職場までのアクセスは悪い
        • 人気のあるエリアだが、そのエリアが好きというわけではない

        せっかく資産価値の落ちない人気マンションを買っても、実際の生活がしにくかったらストレスたまりませんか?それに今の日本では残念ながらマンションの資産価値が下がらない(もしくは上がる)のは、かなりのレアケースなのが現状です。

        とくに東京オリンピックが終わった2020年以降、マンションの価格は下落していくことが専門家によって指摘されています。「資産価値が落ちない」という判断基準は、マンション選びの1つであることを忘れてはいけません。

        マンションを買ったあとのライフプランもしっかりと

        マンションを選ぶときは、マンションの資産価値と自分の暮らしのバランスをとることが大切です。

        マンションを買ったあとのライフプランまで考えておきましょう。

        • 子供が生まれる頃には、郊外の一軒家が欲しい
        • 子供が入学する頃は、人気学区の近くに住み替えたい
        • できるだけ長くそのマンションに住むつもり

        マンションを買ったあと、「どんな暮らしがしたいのか?」によって、自分が選ぶべきマンションが変わります。もしもマンションを購入して数年で住み替えするつもりなら、資産価値を優先して選ぶべきでしょう。

        反対に住み替えるつもりがなく、ずっと同じ場所に住み続けたい、ということでしたら、資産価値よりも自分の暮らしを優先すべきでございます。

        まずは「自分がどんな暮らしがしたいのか?」、一度整理してみましょう。

        まとめ:立地・アクセス重視、中古なら築15年以上が狙い目

        資産価値の落ちないマンションなら、売却するときに住宅ローンが残りません。マンション購入後でも、ライフスタイルにあわせて住まいを変えられます。

        資産価値の落ちにくいマンションを選ぶときは、次の3つのポイントを参考にしてみてください。

        1.新築マンションは購入後すぐに資産価値が落ちやすい

        2.築15年以上の中古マンションは、資産価値が落ちにくい

        3.資産価値の落ちないマンションは、立地・アクセスがいいマンション

        ただし2020年以降、マンションの価格は全体として下がることが予想されている状況。「なにがなんでも資産価値を・・・!」と思わずに、自分の好きな暮らしとのバランス感覚を大切にしたいですね。

        素敵な住宅購入を。それでは、また!

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