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後悔しない中古マンション選びとは?見定めるべき6つのポイント

2018/09/04

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。


「子供も大きくなったし、そろそろうちもマンション買った方がいいのかな・・・。」
「でもマンションって高いし、ずっと住み続けるとは限らないしな・・・。」

どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

今の住まいに不満を抱きつつも、将来の見通しの不安から一歩踏み出せないとき、ありませんか?

次の一歩を見出せないあなたにおすすめしたいのが、中古マンションです。
新築よりお得に買える中古マンションは、住宅ローンを賢く抑えたい方に人気があります。物件によっては、新築の半額程度で購入できる場合もあり、入居してからリフォームすることで、自分好みのライフスタイルを楽しむこともできます。

ですが、中古マンションを購入する場合には、いくつかの注意点もございます。
そこで、この記事では、中古マンションを選ぶときに、まず気をつけて欲しいことについて解説させていただきます。

  • 中古住宅の魅力が気になって仕方がない方。
  • 中古住宅の魅力にハマりつつも、何に気をつけたらいいのか、分からない方。
  • 住宅業界の難しい専門用語にちょっと疲れてきた方。

1つでも該当された方は、ぜひ記事を最後までお読み下さいませ。
後悔しない中古マンションの選び方が分かりますよ!

中古マンションの特徴。新築と何がちがうの?

新築マンションよりお得に買える中古マンションは、価格の安さがクローズアップされがちです。

しかし中古マンションの特徴は、ほかにもあるのですよ。

新築よりも、価格が下がりにくい。

中古マンションは、新築マンションに比べて価格が下がりにくい特徴があります。

中古マンションの価格は、欲しい人と買いたい人のバランス(相場)で決まるので、急激な下落が起きにくいです。

一方で新築マンションでは、購入後~15年で価格は急速に下落します。
なぜなら新築マンションの価格には、

  • 販売宣伝費
  • モデルルームの費用
  • マンション販売会社の利益
  • 建設会社の利益

が、上乗せされて販売されているからです。

つまり「新築マンションの価格=本来の価格+セールス費用」と、なっているのです。
ですので、新築マンションを購入後数年で売りに出すとき、セールス費用が差し引かれた「本来の価格」に戻ります。

また日本人は新築が大好きなので、新築マンションは本来の価格より高めに設定しても、完売される傾向があります。だから新築マンションは、売るときに値段が下がってしまうのですね。

情報を集めるのが大変。

中古マンションは新築と違い、ド派手な販売キャンペーンを行いません。

  • 連日開催される、モデルルーム見学会。
  • 来場者には、ギフト券進呈!!
  • 至れり尽くせりのVIP対応。

新築マンションでは、建物が出来上がる前に完売させようと、盛大なキャンペーンを繰り返します。
ですので、新築マンションの情報は、こちらが探さなくても困ることはありません。

しかし中古マンションは違います。
不動産会社が仲介するとはいえ、売主は個人です。さらに同じ条件の中古マンションは、世界中に1戸しかありません。

ですから、中古マンションの販売は、とても控え目なのですよね。
そのため好条件の中古マンションの存在に気がつかなかったり、知らない間に誰かに買われてしまったりするパターンがあります。
理想の中古マンションをゲットするには、新築よりもシビアな情報戦が必要になるのです。

購入後にリフォームできる。

中古マンションは、購入後にリフォームできるのが特徴であり、魅力の1つですよね。
新築よりも価格が安いので、差額をリフォーム資金として、中古マンションを自分好みにカスタマイズすることができます。

また中古マンションは、

  • 未リフォーム物件→購入して、自分でリフォームする。
  • リフォーム済み物件→すでにリフォームされた状態で売りに出されている。

この2つに分かれます。

リフォーム済み物件は、見た感じはとてもキレイなので、とても人気があります。
しかし逆にキレイさが目立ってしまい、経年劣化を見落としてしまうデメリットもあるので、注意が必要です。

ここをチェック!後悔しない中古マンションの選び方

気になる6つのチェックポイントをご紹介!


中古マンションを選ぶとき、一番大切なことは何だと思いますか?
間取りですか?最寄り駅へのアクセスですか?

・・・いいえ、違うのですよ。

中古マンションを選ぶとき、次の6つのことが大切になりますよ。

1. 管理の状況、管理組合について

「マンションは管理を買え!!」との格言がある通り、
中古マンションにおいて、マンションの管理の状況は最重要項目です。

管理の行き届いていないマンションは、

  • 住民のモラルが低いかもしれない。
  • 問題があったとき、きちんと話し合いがされてない可能性がある。
  • きちんと修繕されていない可能性がある。
  • 今後の修繕計画が白紙になっているかもしれない。

不安要素が大きくなり、安心して住むことができません。また売却するときに、資産価値の下がる要因になってしまいます。

マンションの管理の状況をチェックするには、共有部分をよく観察しましょう。

  • 集合ポストにチラシが放置されていないか?ゴミが散乱していないか?
  • エントランスは清掃されているか?植栽は手が行き届いているか?
  • 駐輪場はモラルを守って使用されているか?放置された自転車はないか?

共有部分がどのように使われているかをチェックすることで、そのマンションの生活しやすさが垣間見えてきます。

2. 修繕積立金の残高、状況、今後の見通し。

中古マンションは築年数が古くなるにつれて、修繕費が増えていく特徴があります。
新築のときは修繕費は安く設定されていますが、中古マンションでは新築の2倍以上と高額になっている場合があるので注意が必要です。

さらに築12年周期を目安に、大規模改修が行われます。
大規模改修とは、マンションの経年劣化に応じて実施する、計画的でまとまった修繕工事のことです。

  • 外壁補修工事
  • 屋上防水工事
  • 給水/排水配管取り換え工事

大規模改修の費用は、積み立てている修繕積立金から支払われますが、不足している場合は追加での支払いを求められます(50万円~)。
中古マンションを買う場合、マンションの修繕計画の途中から参加することになります。
ですので、

  • 現在の修繕費の積み立て状況、残高状況
  • 修繕、改修した履歴
  • 今後の修繕計画により、修繕費の値上げはあるか?

などをしっかり確認する必要があります。

3. 好立地、地震に強い地盤、ハザードマップから外れていること。

中古マンションを選ぶとき、マンションの立地はとても大切です。
立地は資産価値にも直結し、アクセスのいいマンションは資産価値が下がりにくい傾向があります。

また立地が重要なのは、周辺へのアクセスだけでなく、

  • 地震に強い地盤である。
  • ハザードマップに指定されていない地域である。

防災面でも重視すべき項目だからです。
なお地震に強い、ハザードマップに指定されていない立地であれば、資産価値も高くなる傾向があります。

4. 近隣の環境

中古マンションを選ぶとき、近隣の環境は大切です。

  • 隣室、上階からの騒音
  • 電車や車の音
  • 飛行機の音

内覧したときはちょっとした音に感じても、長く住み続けると敏感に感じるようになるものです。
中古マンションでは、住む環境がすでに出来上がっているので、周辺環境のチェックがしやすいメリットがあります。

また売主(そこに住んでいた人)に、近隣環境に問題がないか聞いてみましょう。
売主も後のトラブルを避けたいので、正直に教えてくれるはずです。

5. 建物(構造)の状態

中古マンションを選ぶとき、築年数の古いマンションに出会うこともあります。
築30年、40年も経過した数字だけみると不安を覚えますが、マンションの寿命は管理状況によって違ってきます。
築年数が古くても、適切に管理されたマンションは、まだまだ現役として機能しています。
そのため、中古マンションでは建物(構造)の状態を確認することが大切です。

  • コンクリートにひび割れがないか?
  • コンクリートから錆びが出ていないか?
  • コンクリートから雨だれはしていないか?

またこれらの状態に対し、修理(補修)した形跡はありますでしょうか?
もしコンクリートがひび割れしているのに、そのまま放置されていたら要注意です。最初は軽微な症状かもしれませんが、そこから水が入って、コンクリートの鉄筋が錆びる可能性があります。
マンションの構造は、あとから直すことが難しいので、初期症状のうちに補修対応しているマンションを選ぶべきでございます。

6. 建てた時期による、耐震基準の違い。

中古マンションを選ぶとき、必ず覚えておきたいのが、建てた時期による耐震基準です。
中古マンションは建てた時期によって耐震基準が異なっています。

  • 1981年以前 旧耐震基準
  • 1981年以降 新耐震基準

新耐震基準は、
「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」と定められており、より厳しい基準で建築されています。

旧耐震基準のマンションも、ヴィンテージマンションとして人気がありますが、

  • 住宅ローン控除が使えない
  • 不動産取得税、登録免許税の優遇が使えない
  • コンクリートが劣化しているかもしれない。
  • 修繕積立金が高い

などのデメリットも考慮する必要があります。

中古マンションをしっかり選んで、後悔しないように!

「安い・・・!!なんて安さなのだ・・・中古マンション、最高じゃないか・・・!!」

中古マンションの価格の安さ、資産価値の下がりにくさは、大きなメリットです。
しかしながら築年数が古くなるほど修繕積立金は重くなります。
さらに管理組合が修繕計画をきちんと実行していないと、マンションの寿命は短くなってしまいます。
したがって中古マンションを選ぶときは、こちらの6つのポイントに気をつけることが大切なのですね。

  1. マンションの管理が行き届いているか?
  2. 修繕積立金の残高と今後の見通し
  3. 立地がいい。地震に強い地盤、ハザードマップから外れている。
  4. 隣室、周辺の環境
  5. 建物(構造)の状態
  6. 建てた時期による、耐震基準

「いい中古マンション、見つけた!」

中古マンションはしっかり選べば、あなたの運命のマンション、そして資産にもなってくれます。
ぜひ素敵な中古マンションを見つけて下さいね。
それでは、また!

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