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リノベーション物件選びの注意点|中古マンション完成年度(築年数)ごとの注意ポイント

2018/10/04

ブロガー

この記事を書いた人

関西地方在住のブロガー。昭和47年生まれの男性という以外は、詳細を明らかにしていない。自身もリーマンショックの年の2008年に新築マンションを購入し、住宅ローンを借りている。
インターネット上には家の購入や住宅ローンを選ぶときに役立つまともなサイトが少なすぎるという思いから「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」及び「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、一般の人からの住宅ローンや不動産購入についての相談に無料で答え、個人を特定できない形でその質問と回答を公開している。

千日太郎
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。

中古マンションは好立地の物件が多数流通しています。また、築古マンションであれば建物の資産価値が低い分だけ安く購入することができます。

そんな築古マンションの内装をスケルトンにして、ゼロから自分だけの理想の住空間を創るリノベーションは無理をしない妥協もしないというマイホームの新たな選択肢として浸透しつつありますよね。

できるだけリノベーションに予算をまわしたいのであれば値段の下がった築年数の古いマンションが中心になってくるのですが、築年数の古いマンションほど内装をリフォームして売りに出されるケースが多いです。

そしてそのリフォーム代金は売り値にオンされるので、安く購入してリノベーションしたい私たちの希望から外れた物件となってしまいます。これは前回の『リノベ費用の相場を知ろう|中古マンション理想の部屋作り』でお伝えしましたね。

リノベ費用の相場を知ろう|中古マンション理想の部屋

ある程度の築古マンション、かつ、売主によってリフォームされていない。そんなリノベーション向きの中古マンションを探し当てるには、マンションの完成年度(築年数)ごとの構造や間取りの特徴を知り、自分がやりたいリノベの条件に合う中古物件が出たら、いち早く内見する構えが必要です。

このブログでは中古マンションの完成年度(築年数)ごとの構造、間取りの特徴とリノベの3大制限と言われる共用部、水回り、管理規約の注意ポイントについて分かりやすく解説します!

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2001年以降完成(築年数18年以下)はリノベの自由度は高いが値段も高い!

2000年から住宅性能表示制度がスタートしているので、新築時の性能が分かる物件が多いです。梁(はり)や柱が室内に突き出さないアウトフレーム工法が一般的です。

柱、梁が外にあるからリノベの自由度が高い!

柱、梁が外にあるからリノベの自由度が高い!


アウトフレーム工法は太い柱と梁で柱と梁で骨組みを造り、その接合部をしっかりとつないだ構造のため、大開口部を持つ建物や、室内自由デザインの建物で利用されます。そのためリノベの自由度は高いです。

2001年以降完成の物件は共用施設もキッズルーム、ゲストルーム、ジムなどをそろえて充実させる傾向があり、最新の新築マンションと遜色の無いものが多いです。

ただし、新しい分だけ価格は高くなりますし、充実した共用施設やサービスの分だけ管理費や修繕積立金も高くなります。

1986~2000年完成(築年数19年~32年)は構造も価格もリノベ向きだが住宅ローン控除が受けられるかに注意!

柱でつながっているためリノベしたときにスペースを作りやすい

柱でつながっているためリノベしたときにスペースを作りやすい

1990年代の物件はアウトフレーム工法もありますが、1980年代はリビングに梁や柱が張り出す(ラーメン構造)物件が多いです。しかし太い柱と梁で骨組みをつくるので、室内の壁を取り払って大空間を作ることができます。

邪魔な梁や柱が張り出す以外はリノベの自由度は高いと言えるでしょう。一方、水回りや間取りについては、少し古さを感じざるを得ないでしょう。ただその分価格は安くなります。

なお、築後25年超の物件については、そのままでは住宅ローン控除の適用が受けられないので注意が必要です。

住宅ローン控除とは各年の12月31日のローン残高×1%を所得税等から最大10回返金される減税制度です。売主が個人となる中古マンションの場合、1年の上限は20万円でそれが10回ですから10年間で最大200万円です!
これが有るか無いかは大きいですよ。

ただし築年数20年超であっても、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物であることを証明する耐震基準証明書を提出すれば住宅ローン控除を受けられます。

1981年以降完成の新耐震基準で建てられたマンションであれば、証明を出すことができるので、諦めずにトライすべきですね。

1985年以前完成(築年数33年以上)はほぼ耐用年数に近いので玉石混合!

壁式構造に間取り変更がしづらい

壁式構造に間取り変更がしづらい


ほぼ建物としては耐用年数に近い物件が多いので、建物の資産価値としては低いですが、逆に新築では高すぎて手が出ないような好立地な物件でも手が届くというメリットがあります。

構造としては、間取りの室内壁が躯体となっている「壁式構造」が多いです。耐力壁は撤去することができませんので、間取りの変更には制限が付きます。

また、既に売主によって現代風にリノベーションされてから売りに出されることが多いのも、この年代の特徴ですね。

共用部、水回り、管理規約の3大制限をチェックする

内装をすべて取り払ってスケルトンにするフルリノベーションでも、すべてを自由にできるわけではありません。マンションには変更できない3つの制限があります。
「1.共用部」「2.水回り」「3.管理規約」の3大制限です。

  1. 窓や玄関ドア、ベランダ、構造などの共用部分は変更できないので注意!
  2. 窓、玄関ドア、ベランダなどは自分の部屋内にあるので専用部分と勘違いしがちですが、これらはすべて共用部分です。なので、たとえ改修するつもりであっても、これらを勝手に変更することはできません。

    例えば明るいリビングにしたいからといって、共用部分であるサッシを変更して窓を大きくすることはできません。築古マンションのサッシは高さ185cm位のものが主流です。今のマンションは2m10cm位のものが主流ですので、25cmも低いのです。

    特に縦長リビングの間取りに変更する場合、サッシが低いとリビングの奥まで日光が届かず、リノベ前よりも暗い印象となってしまうこともあるんです!

  3. 水回りの位置は変更できない!
  4. 水回り(バストイレ)の移動は配管や電気関係の移動を伴うため、工賃材料費ともに費用がかさみます。また、配管の取り回しにも工夫が必要です。

    バストイレを隔てた部屋は合体することができないので、その位置が間取りの制限となります。最近のマンションでは真ん中あたりにバストイレ、キッチンが配置されている間取りがありますが、その変更は事実上不可能です。

    築古マンションだと水回りが端っこの方に配置されていることが多いので「耐力壁」でない部分についてはぶち抜いて大空間を作りやすいですね!

  5. 管理規約の「○○不可」は変更できない!
  6. さらに注意したいのが、マンションならではの管理規約による制限です。マンションによっては管理規約として「フローリング不可」「ペット不可」「楽器不可」「事務所不可」などさまざまな規約があります。

    階下への騒音問題を防ぐためにカーペットや畳からフローリングに変更できないという規約がある場合は、自分の部屋だからといって勝手にフローリングに変更することはできません。

    間取りを取り払って大きなリビングにしても、床が揃っていないなんてイヤですよね!

    まとめ 〜物件探しとリノベーションの検討は同時進行で

    リノベ向きの中古マンションとその注意点について、具体的にイメージして頂けましたでしょうか?

    ある程度の築古マンション、かつ、売主によってリフォームされていないという条件となると、その選択肢は狭まってきます。それに中古マンションはいい物件が出るとすぐに売れてしまうので、つい焦ってしまいますよね。

    とはいっても、焦ってよく吟味せずに契約してしまうと、自分たちの思い通りにリノベできない危険もあります。施主として基本的なことは知っておく必要はありますが、工事に関して素人判断は禁物ですよ。

    前回のブログでも言いましたが、これはと思う物件に出会ったら、施工業者と一緒に見学して購入後にどんなリノベーションが可能か、どのくらい費用がかかるかについて相談しておくことをお勧めします。

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