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失敗したくない!新築マンション購入時のチェックシート公開

2018/11/16

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

新築マンション購入! 新築マンション購入!

どうもこんちには、ザク男爵でございます。

新築マンションを購入するとき、マンションはまだ建設されていません。
販売時期によっては、入居は1年先になります。
ですので新築マンションのよしあしは、仕様・周辺環境をよく確認して判断するしかありません。

では、新築マンションでは何をチェックしたらいいのでしょうか。
この記事では、新築マンション購入で役立つチェックシートを作成させて頂きました。

ぜひ住宅購入のお供として、ご活用くださいませ。

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モデルルーム見学編

ではさっそくチェックしていきましょう。

まずはモデルルーム見学でのチェックポイントです。

「モデルルームは、現物とは違う」と心に刻みこむ。

モデルルームに行く前に、この言葉を心に刻みましょう。
なぜならモデルルームは、マンションの販売をするところであって、実際の部屋を体感する場所ではないからです。

  • 一番広い部屋の間取り
  • ふんだんに盛り込まれたオプション
  • 寸法が小さい家具で室内を広く見せる

モデルルームには、「このマンションは素晴らしい!」と錯覚させるテクニックがたくさん使われています。
批判を恐れずに言わせて頂きますが、どこをとっても参考になる点はないかと思います。
ですが、モデルルーム見学の意味がないわけではありません。目的は別にございます。

営業マンはしつこい営業をしていないか?

しつこくない?

しつこくない?


モデルルームを見学したとき、営業マンはしつこい営業をしましたか?

  • 煽り言葉を連発する(今だけ!・今すぐに!・明日は分かりません!)
  • しつこく電話をかける
  • こちらの話を聞かず、一方的に説明をする。
  • 性能をおおげさに言う(なかにはウソも・・・)

しつこい営業、もしくはイヤらしい営業をする場合、マンションの売れ行きが悪いことが推測できます。
本当に人気マンションであれば、営業マンが黙っていても売れるものは売れます。

売れ行きの悪い原因は何でしょうか?
この時点では気がつきませんが、「何かある」かもしれませんよ。

ほかにどんな見学者がいた?

モデルルームには、ほかにどんな見学者がいましたか?

モデルルームの見学者は、将来、同じ屋根の下に暮らす仲間(住民)たちです。
自分と属性(年代、家族構成、収入など)が近い人の方が、ストレスなく暮らすことができます。

年代、家族構成などよく観察しておきましょう。

マンションの構造編

新築マンションでチェックすべきは、構造です。
まだ建設されていないので、スペックなど確認していきましょう。

耐震構造は何だった?

新築マンションで採用される耐震構造は何でしたか?

  • 免震構造
  • 制震構造
  • 耐震構造
  • とくに表記なし

ここ最近、耐震構造の偽装事件がありました。
「採用されていれば、大丈夫」とは言い切れませんが、新築マンションの指標の1つにはなります。

マンションの構造は、ラーメン構造?壁式構造?

マンションの構造は2種類あり、リフォームするときに違いがでます。

  • ラーメン構造:リフォームで、間取りの変更ができる。
  • 壁式構造:リフォームで、間取りの変更できない

ラーメン構造とは、コンクリートの柱で広い空間を作る構造です。そのためリフォームで間取りから変更することができます。
将来的にリフォームするならば、ラーメン構造の方がオススメです。

一方で壁式構造は、室内の壁もコンクリートでできているので、リフォームで間取りの変更ができません。

2重床 or 直床?2重天井 or 直天井? どっちだった?

マンションの床、天井は、

  • 直床(直天井)
  • 2重床(2重天井)

の2種類があります。

直床(直天井):コンクリートスラブの上に、直接床材(天井材)を張る。
2重床(2重天井):コンクリートスラブの上に支持ボルトを立て、その上に床材(天井材)を張る。

2重床(2重天井)の方がメンテナンス・リフォーム性が上がりますが、コストも高くなります。
また、直床は遮音性が高いです。

最近の新築マンションでは、直床でもメンテナンス性が配慮された物件もあります。

リフォームの規約は確認した?

新築マンションを購入する前に確認したいのが、リフォームの可否です。

リフォームはマンションの管理規約によって、「できること」「できないこと」が事前に決まっています。

  • フローリング禁止
  • コンクリートに穴あけ禁止
  • 騒音が出るリフォーム禁止

など、マンションによって異なります。

新築マンションの購入時点でリフォームを考える人はいないでしょうが、

  • 将来、売りに出すとき。
  • 長年住み続け、家族構成が変わったとき。

リフォームが必要になるときが来ます。
どんなリフォームができるのか、できないのか、事前に確認をしておきましょう。

マンションの共有部分編

マンションには専有部分(マンションの室内)と、共有部分(エントランス、廊下、バルコニーなど)があります。
新築マンションでは、共有部分のチェックも必要です。

エレベーターは何台ある?高層階専用のエレベーターはある?

高層マンションの場合、エレベーターは重要な問題です。
戸数に対してエレベーターが少なければ、出勤時にエレベーター渋滞が起きることは必須です。
快適にエレベーターを利用できる台数の目安は、「50戸で1台」でございます。(ただし階数などの条件にもよる)

また、高層階専用のエレベーターがあると便利です。

セキュリティは大丈夫?

マンションのセキュリティは大丈夫ですか?

  • オートロック式のエントランス
  • 警備会社による警備体制
  • 防犯カメラ
  • 24時間在中の管理人

完璧なセキュリティはありませんが、対策は手厚いほうが安心です。

共有施設は何がある?10年後も使いたい施設?

最近の新築マンション、とくに大型分譲マンションでは共有施設として、豪華な施設が併設されていることが増えました。

  • 温泉
  • 温水プール
  • 事務
  • キッズルーム
  • コンビニ、パン屋など

マンション内にこれらの施設があれば、生活は豊かになりますし、ステータスにもなります。
ですが、ご注意頂きたいのが「共有施設の運営費は、マンション住民全員で支払う」、ということです。

共有施設を設置するのはデペロッパーです。しかし維持管理するのは、住民でございます。
共有施設の運営費は、毎月の管理費に上乗せされて支払います。

あなたはこのサービス、5年、10年先も使いたいですか?

一度冷静に考えてみましょう。

駐車場はどんな種類?何台停められる?

マンションの駐車場は、3種類あります。

  • 平面駐車場
  • 立体駐車場
  • 機械式駐車場

どれもメリット・デメリットありますが、注意したいのは、機械式駐車場です。

維持費が高く、15~20年後に設備入れ替えがあります。もちろん、入れ替え費用は、住民負担です。
また、駐車できる台数も確認しておきましょう。

マンションの戸数分の台数が確保していない場合もあります。ご注意くださいませ。

周辺環境編

周辺環境チェック!

周辺環境チェック!


マンションのチェックとあわせて、周辺環境のチェックも必要です。

建設予定地の現地には行った?

新築マンションの建設予定地には行きましたか?

まだ行ってないようでしたら、忘れずに行きましょう。まだ建設されていなくても、必ずや行きましょう。
現場でしか分からない情報があります。事件は現場で起きるのです。営業マンのいないところで起きるのです。

朝・昼・夕方・夜、時間帯を変えて現地を確認した?

現地確認は朝・昼・夕方・夜、時間帯を変えていきましょう。

はっきり申し上げてかなり面倒ですが、それでもやる価値があります。

  • 日当たり
  • 通行人
  • 交通状況

時間帯で結構変わるものですよ。

雨が降っているときの現地は確認した?

雨が降っているときも、現地を確認しましょう。

なぜならマンションは、水にまつわるトラブル(浸水、排水の逆流など)が多いからです。

  • 水はけが悪い
  • 水が集まる場所である

もしも建設予定地が、水の集まりやすい場所ならば、用心しなくてはいけません。

水のトラブルは、解決が難しいので、事前に情報をつかんでおくことが大切です。

平日・休日とも、周辺環境はチェックした?

しつこくて申し訳ございません。
ですが、本当に大切なことですので。

平日・休日の現地確認も忘れてはいけません。
なぜなら平日と休日では、まるで別世界のようにがらりと雰囲気が変わるからです。
休日の姿だけを見て、周辺環境を判断するのは危険でございます。

周辺の土地開発予定は確認した?

現在の周辺環境がよくても、将来どうなるかは分かりません。

……いえ、土地開発予定さえ分かれば、どうなるか想像することができます。

空地の広がる見晴らしのいい環境でも、数年後にお隣にタワーマンションが建設される可能性は、意外と高いのですよね。

お値段・資産価値編

物件ばかり見て、財布のチェックを忘れてはいけません。

新築マンションこそ、財布のヒモをきつく締めて購入に臨むべきです。

周辺価格の相場はチェックした?

新築マンションの契約をする前に、必ず周辺での新築マンションの価格をチェックしましょう。

「相場に対して安い?高い?その理由は……?」

比べてることで、はじめて違いが分かり、改めてよさに気がつくものです。

同じグレードの中古マンションの価格はチェックした?

新築だけでなく、周辺の中古マンションの価格のチェックも必要です。
なぜなら中古マンションの価格は、将来、売るときの値段だからです。

新築マンションは「新築マジック」と言われるとおり、相場より割高で販売されています。
「購入後、どれくらい値段が下がるのか?」を、判断する指標の1つになります。

管理費・修繕積立金・駐車場の値段はいくらだった?

マンションでは住宅ローン以外に、毎月払う費用があります。

  • 管理費(10,000円/月~):マンションの維持管理、修繕に使われる。
  • 修繕積立金(10,000円/月~):マンションの修繕、大掛かりな修繕に使われる。
  • 駐車場代(8,000円/月~)

※()は目安価格。地域、マンションのグレード・戸数により変わります。

管理費、修繕積立金は、「安ければいい!」というものではありません。
しかし「高ければ安心!」というものでもありません。

管理費・修繕積立金が、「どんな内容に使われるか?」が大切です。

長期修繕計画は確認した?

マンションが築年数とともに劣化したとき、修繕する場所(外壁、屋根、防水、エレベーターなど)は決まっています。

では、あなたが検討しているマンションは、これから起きる修繕に対し、どんな修繕計画を立てていますでしょうか?
また、計画に対して修繕積立金の価格は適正でしょうか?

もしも修繕計画に対して、修繕積立金が不足している場合、将来値上げされる可能性が高いです。
また、計画がずさんであったり、そもそも計画がない場合は危険フラグです。

デペロッパーの、「売れればいい、売ってしまえば関係ない!」という姿勢が見え隠れしています。

まとめ:まずは20項目をチェック!

20項目チェック!

20項目チェック!


新築マンションを購入するときのチェックシートをまとめると、

【モデルルーム見学編】

1.「モデルルームは、現物と違う」と心に刻む。
2.営業マンは、しつこい営業をしていないか?
3.ほかにどんな見学者がいたか?

【マンションの構造編】

4.耐震構造は何だった?
5.マンションの構造は、ラーメン構造?壁式構造?
6.2重床、直床?2重天井、直天井?どれだった?
7.マンションの管理規約で「リフォームの可否」は確認した?

【マンションの共有部分編】

8.エレベーターは何台ある?高層階専用のエレベーターはある?
9.セキュリティは大丈夫?
10.共有施設は何がある?それは10年後も使いたい?
11.駐車場はどんな種類?何台停められる?

【周辺環境編】

12.建設予定地の現地には行った?
13.朝、昼、夕方、夜、時間を変えて現地を確認した?
14.雨が降っているときの現地は確認した?
15.平日、休日とも周辺環境は確認した?
16.周辺の土地開発予定は確認した?

【お値段・資産価値編】

17.周辺の新築マンションの価格はチェックした?
18.同じグレードの中古マンションの価格はチェックした?
19.管理費、修繕積立金、駐車場代はいくらだった?
20.長期修繕計画は確認した?

すべてあわせると、20項目ございます。
具体的な交渉に入る前に、この20項目は必ず確認しましょう。

ぜひ新築マンションのチェックにご活用くださいませ。それでは、また!

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