新築マンション購入！

どうもこんちには、ザク男爵でございます。

新築マンションを購入するとき、マンションはまだ建設されていません。
販売時期によっては、入居は1年先になります。
ですので新築マンションのよしあしは、仕様・周辺環境をよく確認して判断するしかありません。

では、新築マンションでは何をチェックしたらいいのでしょうか。
この記事では、新築マンション購入で役立つチェックシートを作成させて頂きました。

ぜひ住宅購入のお供として、ご活用くださいませ。

モデルルーム見学編

ではさっそくチェックしていきましょう。

まずはモデルルーム見学でのチェックポイントです。

モデルルームに行く前に、この言葉を心に刻みましょう。
なぜならモデルルームは、マンションの販売をするところであって、実際の部屋を体感する場所ではないからです。

• 一番広い部屋の間取り
• ふんだんに盛り込まれたオプション
• 寸法が小さい家具で室内を広く見せる

モデルルームには、「このマンションは素晴らしい！」と錯覚させるテクニックがたくさん使われています。
批判を恐れずに言わせて頂きますが、どこをとっても参考になる点はないかと思います。
ですが、モデルルーム見学の意味がないわけではありません。目的は別にございます。

モデルルームを見学したとき、営業マンはしつこい営業をしましたか？

• 煽り言葉を連発する（今だけ！・今すぐに！・明日は分かりません！）
• しつこく電話をかける
• こちらの話を聞かず、一方的に説明をする。
• 性能をおおげさに言う（なかにはウソも・・・）

しつこい営業、もしくはイヤらしい営業をする場合、マンションの売れ行きが悪いことが推測できます。
本当に人気マンションであれば、営業マンが黙っていても売れるものは売れます。

売れ行きの悪い原因は何でしょうか？
この時点では気がつきませんが、「何かある」かもしれませんよ。

モデルルームには、ほかにどんな見学者がいましたか？

モデルルームの見学者は、将来、同じ屋根の下に暮らす仲間（住民）たちです。
自分と属性（年代、家族構成、収入など）が近い人の方が、ストレスなく暮らすことができます。

年代、家族構成などよく観察しておきましょう。

マンションの構造編

新築マンションでチェックすべきは、構造です。
まだ建設されていないので、スペックなど確認していきましょう。

新築マンションで採用される耐震構造は何でしたか？

• 免震構造
• 制震構造
• 耐震構造
• とくに表記なし

ここ最近、耐震構造の偽装事件がありました。
「採用されていれば、大丈夫」とは言い切れませんが、新築マンションの指標の1つにはなります。

マンションの構造は2種類あり、リフォームするときに違いがでます。

• ラーメン構造：リフォームで、間取りの変更ができる。
• 壁式構造：リフォームで、間取りの変更できない

ラーメン構造とは、コンクリートの柱で広い空間を作る構造です。そのためリフォームで間取りから変更することができます。
将来的にリフォームするならば、ラーメン構造の方がオススメです。

一方で壁式構造は、室内の壁もコンクリートでできているので、リフォームで間取りの変更ができません。

マンションの床、天井は、

• 直床（直天井）
• 2重床（2重天井）

の2種類があります。

直床（直天井）：コンクリートスラブの上に、直接床材（天井材）を張る。
2重床（2重天井）：コンクリートスラブの上に支持ボルトを立て、その上に床材（天井材）を張る。

2重床（2重天井）の方がメンテナンス・リフォーム性が上がりますが、コストも高くなります。
また、直床は遮音性が高いです。

最近の新築マンションでは、直床でもメンテナンス性が配慮された物件もあります。

新築マンションを購入する前に確認したいのが、リフォームの可否です。

リフォームはマンションの管理規約によって、「できること」「できないこと」が事前に決まっています。

• フローリング禁止
• コンクリートに穴あけ禁止
• 騒音が出るリフォーム禁止

など、マンションによって異なります。

新築マンションの購入時点でリフォームを考える人はいないでしょうが、

• 将来、売りに出すとき。
• 長年住み続け、家族構成が変わったとき。

リフォームが必要になるときが来ます。
どんなリフォームができるのか、できないのか、事前に確認をしておきましょう。

マンションの共有部分編

マンションには専有部分（マンションの室内）と、共有部分（エントランス、廊下、バルコニーなど）があります。
新築マンションでは、共有部分のチェックも必要です。

高層マンションの場合、エレベーターは重要な問題です。
戸数に対してエレベーターが少なければ、出勤時にエレベーター渋滞が起きることは必須です。
快適にエレベーターを利用できる台数の目安は、「50戸で1台」でございます。（ただし階数などの条件にもよる）

また、高層階専用のエレベーターがあると便利です。

マンションのセキュリティは大丈夫ですか？

• オートロック式のエントランス
• 警備会社による警備体制
• 防犯カメラ
• 24時間在中の管理人

完璧なセキュリティはありませんが、対策は手厚いほうが安心です。

最近の新築マンション、とくに大型分譲マンションでは共有施設として、豪華な施設が併設されていることが増えました。

• 温泉
• 温水プール
• 事務
• キッズルーム
• コンビニ、パン屋など

マンション内にこれらの施設があれば、生活は豊かになりますし、ステータスにもなります。
ですが、ご注意頂きたいのが「共有施設の運営費は、マンション住民全員で支払う」、ということです。

共有施設を設置するのはデペロッパーです。しかし維持管理するのは、住民でございます。
共有施設の運営費は、毎月の管理費に上乗せされて支払います。

あなたはこのサービス、5年、10年先も使いたいですか？

一度冷静に考えてみましょう。

マンションの駐車場は、3種類あります。

• 平面駐車場
• 立体駐車場
• 機械式駐車場

どれもメリット・デメリットありますが、注意したいのは、機械式駐車場です。

維持費が高く、15～20年後に設備入れ替えがあります。もちろん、入れ替え費用は、住民負担です。
また、駐車できる台数も確認しておきましょう。

マンションの戸数分の台数が確保していない場合もあります。ご注意くださいませ。

周辺環境編

マンションのチェックとあわせて、周辺環境のチェックも必要です。

新築マンションの建設予定地には行きましたか？

まだ行ってないようでしたら、忘れずに行きましょう。まだ建設されていなくても、必ずや行きましょう。
現場でしか分からない情報があります。事件は現場で起きるのです。営業マンのいないところで起きるのです。

現地確認は朝・昼・夕方・夜、時間帯を変えていきましょう。

はっきり申し上げてかなり面倒ですが、それでもやる価値があります。

• 日当たり
• 通行人
• 交通状況

時間帯で結構変わるものですよ。

雨が降っているときも、現地を確認しましょう。

なぜならマンションは、水にまつわるトラブル（浸水、排水の逆流など）が多いからです。

• 水はけが悪い
• 水が集まる場所である

もしも建設予定地が、水の集まりやすい場所ならば、用心しなくてはいけません。

水のトラブルは、解決が難しいので、事前に情報をつかんでおくことが大切です。

しつこくて申し訳ございません。
ですが、本当に大切なことですので。

平日・休日の現地確認も忘れてはいけません。
なぜなら平日と休日では、まるで別世界のようにがらりと雰囲気が変わるからです。
休日の姿だけを見て、周辺環境を判断するのは危険でございます。

現在の周辺環境がよくても、将来どうなるかは分かりません。

……いえ、土地開発予定さえ分かれば、どうなるか想像することができます。

空地の広がる見晴らしのいい環境でも、数年後にお隣にタワーマンションが建設される可能性は、意外と高いのですよね。

お値段・資産価値編

物件ばかり見て、財布のチェックを忘れてはいけません。

新築マンションこそ、財布のヒモをきつく締めて購入に臨むべきです。

新築マンションの契約をする前に、必ず周辺での新築マンションの価格をチェックしましょう。

「相場に対して安い？高い？その理由は……？」

比べてることで、はじめて違いが分かり、改めてよさに気がつくものです。

新築だけでなく、周辺の中古マンションの価格のチェックも必要です。
なぜなら中古マンションの価格は、将来、売るときの値段だからです。

新築マンションは「新築マジック」と言われるとおり、相場より割高で販売されています。
「購入後、どれくらい値段が下がるのか？」を、判断する指標の1つになります。

マンションでは住宅ローン以外に、毎月払う費用があります。

• 管理費（10,000円/月～）：マンションの維持管理、修繕に使われる。
• 修繕積立金（10,000円/月～）：マンションの修繕、大掛かりな修繕に使われる。
• 駐車場代（8,000円/月～）

※（）は目安価格。地域、マンションのグレード・戸数により変わります。

管理費、修繕積立金は、「安ければいい！」というものではありません。
しかし「高ければ安心！」というものでもありません。

管理費・修繕積立金が、「どんな内容に使われるか？」が大切です。

マンションが築年数とともに劣化したとき、修繕する場所（外壁、屋根、防水、エレベーターなど）は決まっています。

では、あなたが検討しているマンションは、これから起きる修繕に対し、どんな修繕計画を立てていますでしょうか？
また、計画に対して修繕積立金の価格は適正でしょうか？

もしも修繕計画に対して、修繕積立金が不足している場合、将来値上げされる可能性が高いです。
また、計画がずさんであったり、そもそも計画がない場合は危険フラグです。

デペロッパーの、「売れればいい、売ってしまえば関係ない！」という姿勢が見え隠れしています。

まとめ：まずは20項目をチェック！

新築マンションを購入するときのチェックシートをまとめると、

【モデルルーム見学編】

1.「モデルルームは、現物と違う」と心に刻む。
2.営業マンは、しつこい営業をしていないか？
3.ほかにどんな見学者がいたか？

【マンションの構造編】

4.耐震構造は何だった？
5.マンションの構造は、ラーメン構造？壁式構造？
6.2重床、直床？2重天井、直天井？どれだった？
7.マンションの管理規約で「リフォームの可否」は確認した？

【マンションの共有部分編】

8.エレベーターは何台ある？高層階専用のエレベーターはある？
9.セキュリティは大丈夫？
10.共有施設は何がある？それは10年後も使いたい？
11.駐車場はどんな種類？何台停められる？

【周辺環境編】

12.建設予定地の現地には行った？
13.朝、昼、夕方、夜、時間を変えて現地を確認した？
14.雨が降っているときの現地は確認した？
15.平日、休日とも周辺環境は確認した？
16.周辺の土地開発予定は確認した？

【お値段・資産価値編】

17.周辺の新築マンションの価格はチェックした？
18.同じグレードの中古マンションの価格はチェックした？
19.管理費、修繕積立金、駐車場代はいくらだった？
20.長期修繕計画は確認した？

すべてあわせると、20項目ございます。
具体的な交渉に入る前に、この20項目は必ず確認しましょう。

ぜひ新築マンションのチェックにご活用くださいませ。それでは、また！