④重要事項の説明と売買契約(注文住宅の場合は請負契約)

●新築・中古マンション の場合
売買契約を結ぶ前には必ず、宅建建物取引士から重要事項説明を受けます。
権利や契約内容に関することなど、多岐にわたります。物件に注意点がある場合なども、重要事項として説明を受けるので、しっかり理解しておくことが大切です。

「重要事項説明」は、物件取引においての詳細な説明を受け、あなたがこの物件を本当に買って良いのかという、最終判断の機会でもあります。
売買契約の際は通常、関係者立会いのもとで、契約書の読み合わせが行われ、問題がなければ売主、買主双方が署名と捺印をします。
また、売買契約が成立した証として手付金を支払います。
売買契約が成立すれば、原則として撤回することはできません。

●戸建て・注文住宅の場合
建設業者と「工事請負契約」を結びます。
このとき対象となる住宅は、まだ存在していませんので、このあと建設業者が住宅を完成させること、建て主がその仕事に対する対価を支払うことを「約束」した契約を「工事請負契約」といいます。
工事請負契約を締結する際には「契約手付金」が生じることがほとんどです。

⑤住宅ローンの申し込み、契約

●新築・中古マンションの場合
売買契約が終われば、住宅ローンの申し込みに進みます。
事前審査を受け、内定を得ている場合でもこの申し込みにより、正式な審査に入ります。

売買契約後、すぐに行われるのが通常ですが、遅くとも２～３日後までには申し込みができるようにしましょう。
たいていの場合、住宅ローンが否決された時のために白紙撤回できる、「融資利用の特約」が盛り込まれていますが、これには適用期間が設けられているので注意が必要です。

買主の都合で申し込みが遅れ、期間内に回答が得られず、住宅ローンを借りられなくなってしまう場合は白紙撤回できません。
そのうえ手付金が返還されず、違約金が発生する場合もあるので、計画的に進めましょう。

●戸建て・注文住宅 の場合
中古マンションなどは、すでに建物が出来上がっている物件に対し融資が実行されますが、注文住宅の場合は、建物が完成された後でなければ実行されません。
そこで建物が完成されるまで、数回へ分けて代金を支払う必要が出てくる場合があります。
必要な資金が手元にない場合、その資金を一時的に借り入れる「つなぎ融資」を利用することもできます。

⑥残金決済と鍵の引き渡し

●新築・中古マンションの場合
住宅ローンの可決後、売買契約の取り決めに沿って、手付金を除いた残代金を支払うのが「決済(残金決済)」です。

同時に固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費などの清算金を支払います。
売主、買主共同で名義の移転書類を作成します。

司法書士は取引契約を確認し、所有移転登記の手続きを行います。その後、住戸全ての鍵や関係書類などを受け取り、ようやく売買の手続きが完了します。

●戸建て・注文住宅の場合
つなぎ融資を利用している場合、住宅が完成した段階で最終的な残代金を支払い、住宅の引き渡しが行われます。
「工事完了書」にサインし、鍵、保証書などを受け取ってようやく手続きが完了します。

⑦引っ越し・入居

いよいよ入居です。
引っ越しの準備がスムーズに行えるように、不要な大型ごみの処分や、新居へ運ぶ荷物の梱包など、計画的な準備が必要です。

また、引っ越し前後には、転出・転入手続きを役所で行いましょう。
このほか、各所へ住所変更の手続きも必要ですので早めに手配を進めておきましょう。

(一例)
・郵便局への転居手続き
・電気、ガスなどの公共料金、転校の手続き
・国民年金、国民健康保険証の手続き

最後に

住宅を購入するまでの大まかな段取りを把握しておくことで、不動産業者との手続きを、予測しながら進めることが可能になります。
疑問に思うことは、つど担当者に確認し、一つずつ理解を深めながら慎重に契約を進めていくことが大切です。