どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

マンション購入でややこしいのが、共用部分と専有部分です。
ざっくり解説しますと、

共用部分：みんなで使うスペース・設備
専有部分：あなただけが使っていいスペース・設備

という認識で間違いありません。ただしマンションの場合は、もう少し深く知っておく必要があります。そこでこの記事では、

• マンションの共用部分・専有部分のちがい
• 共用部分でできること・できないこと

について解説させて頂きます。

「共用・専有」の問題は根深いですよ。勝手な思い込みのまま購入しないよう、ご注意くださいませ。

共用部分・専有部分の見分け方

マンションの共用部分・専有部分の見分け方は簡単です。

「専有部分以外のスペースは、すべて共用部分である。」

イエス、たったこれだけでございます。とても簡単ですが、これを知ってるか知らないかでは、マンション購入が全然違いますよ。

マンションの専有部分とは？どんなものが含まれる？

マンションの専有部分とは、購入者の所有権が認められたスペースです。購入者が自由に使い、またリフォームもできます。マイホームに関する税金（固定資産税など）は、専有部分の広さに応じて決められます。

マンションの専有部分に含まれるのは、

「壁、床、天井に囲まれた部屋の内側の居住スぺ―ス」

でございます。

もちろん、居住スペースで専有部分になるのは、自分が購入した部屋のみ。お隣さんの居住スペースは、お隣さんの専有部分になります。居住スペースに含まれるのは、室内にある内装・設備だけではありません。床の下を通る配管（給排水・ガス）も専有部分に含まれます。

マンションの共用部分とは？どんなものが含まれる？

マンションの共用部分とは、住民全員で使うスペース・設備です。

全員で使うものなので、勝手なリフォームや独占して使う（私物を置くなど）ことはできません。マンションの共用部分は、専有部分以外のすべてです。共用部分に含まれるのは、

• エントランス（備品・内装・照明含む）
• 廊下
• エレベーター
• 階段
• 玄関のドア、アルコープ
• バルコニー
• 駐車場
• 窓ガラス
• 専用庭
• 管理室、集会室
• マンション内に設置された、ジム・コンビニ・保育所など
など、自分が住む部屋以外のスペースは、ほとんどすべて共用部分です。

共用部分のなかには、専有部分と紛らわしいもの（玄関ドア・窓・バルコニー）もあります。ですがこれらも、れっきとした共用部分でございます。


間違いやすい専有・共用部分について

「専有以外は、すべて共用部分だ。」

基本的にこの認識で間違いはありません。ただしマンションの専有・共用部分のなかには、間違いやすいものもあるので注意が必要です。


玄関のドア　→　内側は専有　外側は共用

専有・共用で間違いやすいのが、玄関のドアです。玄関のドアを正しく分類すると、

玄関のドアの内側（室内側）：専有部分
玄関のドアの外側（廊下側）：共用部分

と、なります。つまり1枚の玄関ドアの表と裏で、専有と共用をシェアしているのですね。

そのため玄関ドアの扱いは、

• 玄関ドアの交換　→　できない（外側が共用部分だから）
• 玄関ドアの塗装　→　室内側ならできる

と、少し複雑な対応になってしまいます。


室内の壁・天井　→　表面（壁紙）は専有　コンクリート（構造躯体）は共用

マンションの専有部分は、壁・天井・床に囲まれた居住スペースです。

ですので壁・天井・床は、もちろん専有部分でございます。
・・・なんですが、壁・天井の専有部分に含まれるのは表面（壁紙）だけであり、コンクリート（構造躯体）は共用部分に含まれます。

ですのでリフォームで、

• コンクリートをぶち抜いて、広い空間を作る
• コンクリートを削って、造作棚を設置する
• コンクリートに穴をあけて、コルクボードを設置する

ということはできません。専有部分はあくまでも表面（壁紙）だけです。ただしマンションが「ラーメン構造」なら、リフォームで壁を移動できます。

コンクリートの柱で支えるラーメン構造では、壁が専有部分になるからです。（コンクリートの柱は共用部分）


バルコニー・アルコープ　→　独占して使うことが許された共用部分（専用）

マンションの専有・共用で間違いやすいのが、バルコニー・アルコープ（玄関ドアの向こうにある、ちょっとしたスペース）です。

だってバルコニーもアルコープも、自分の部屋の一部として使うじゃないですか。誰か知らない人が勝手にバルコニーを使ってたら、通報するじゃないですか。
・・・ですが、バルコニーもアルコープも共用部分なのです。

専有部分のように自分（家族）だけが独占して使えますが、それは「独占して使っていい」ことが認められたにすぎません。（これを「専用部分」といいます。）

ですのでバルコニー・アルコープでは、

• すぐに移動できないモノを置いてはいけない
• 避難経路を塞いではいけない
• 勝手にリフォームしてはいけない
• 多量の土を使ったガーデニングをしてはいけない

などが禁止されています。
バルコニーのような「独占して使っていい」ことが認められた専用部分は、

• 駐車場
• 駐輪場
• 専用庭
• トランクルーム

などがございます。

自分だけが使うものですが、ついうっかり「専有」しないようご注意くださいませ。


マンションの共用部分でできること・できないこと

マンションの専有部分は所有権が認められているので、自由に使うことができます。（管理規約の範囲で）

一方で住民全員で使う共用部分では、できること・できないことに決まりがあります。


共用部分でできること

マンションの共用部分では、決められた範囲でマンションの設備が利用できます。

• エレベーターの使用
• エントランスでくつろぐ
• 共用部分に入居している施設（ジム・育児所・温泉など）を利用する

独占はできませんが、ほかの住民と一緒に利用できます。マンションの中にある、公共施設のイメージでございます。また独占的に使うことが認められた共用部分（専用部分）では、管理規約に触れない範囲で自由に使えます。

• バルコニーでちょっとした家庭菜園
• バルコニーにイスとテーブルを置いてくつろぐ（すぐに撤去できるもの）
• 避難経路を妨げないように収納を置く
• アルコープをオシャレに飾る
• 契約した駐車場に「駐車禁止」のカラーコーンを設置する

専用を認められた共用部分なら、専有部分に近い感覚で利用できます。


共用部分でできないこと

共用部分はあくまでも住民全員、みんなで使うもの。ですのであなただけの判断で、独占して使うことはできません。

• 私物を置く
• 勝手なリフォーム
• 管理規約を無視して使う

とくに共用部分のリフォームはご注意くださいませ。「これぐらいいいだろう」と勝手な判断で共用部分に手を加えてしまうと、のちのち大きなトラブルになる可能性がございます。

専用を認められた共用部分でも、すべて自由に使っていいということではありません。管理規約で禁止されたことや、移動できないものを置くのは禁止でございます。


まとめ：専有以外は、すべて共用

マンションの専有部分と共用部分を見分けるのは簡単です。なぜなら「専有部分以外は、すべて共用部分」だからでございます。専有部分とは、「壁・天井・床に囲まれた、居住スペース」のこと。つまり契約した部屋の室内だけ、ということですね。

専有と共用で紛らわしいのが、

• 玄関ドア：内側は専有、外側は共用部分
• バルコニー、アルコープ：共用部分
• 窓：共用部分
• 壁：表面は専有、コンクリートは共用部分

でございます。細かいところですが、いらぬトラブルを避けるためにも、しっかり覚えておきたいところです。素敵なマンションライフを送るためにも、専有・共用はしっかり区別させておきましょう。