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マンションの共用部分と専有部分の違いを徹底解説!

ブロガー

この記事を書いた人

マイホーム購入や子育て、ワークスタイルに関する情報を『辛い人生がちょっとだけ「楽」になるスパイスを、あなたに。』というテーマで発信する月間19万PVの人気ブログ「ザク男爵プレゼンツ」を運営。
自身が建売住宅を購入した経験を元に、マイホーム購入や住宅ローンについて専門用語を避けながらわかりやすく説明することを得意としている。

マンションの共用部分と専有部分の違い
どうもこんにちは、ザク男爵でございます。

マンション購入でややこしいのが、共用部分と専有部分です。
ざっくり解説しますと、

共用部分:みんなで使うスペース・設備
専有部分:あなただけが使っていいスペース・設備

という認識で間違いありません。ただしマンションの場合は、もう少し深く知っておく必要があります。そこでこの記事では、

  • マンションの共用部分・専有部分のちがい
  • 共用部分でできること・できないこと

について解説させて頂きます。

「共用・専有」の問題は根深いですよ。勝手な思い込みのまま購入しないよう、ご注意くださいませ。

CONTENTS


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共用部分・専有部分の見分け方

マンションの共用部分・専有部分の見分け方は簡単です。

「専有部分以外のスペースは、すべて共用部分である。」

イエス、たったこれだけでございます。とても簡単ですが、これを知ってるか知らないかでは、マンション購入が全然違いますよ。

マンションの専有部分とは?どんなものが含まれる?

マンションの専有部分とは、購入者の所有権が認められたスペースです。購入者が自由に使い、またリフォームもできます。マイホームに関する税金(固定資産税など)は、専有部分の広さに応じて決められます。

マンションの専有部分に含まれるのは、

「壁、床、天井に囲まれた部屋の内側の居住スぺ―ス」

でございます。

もちろん、居住スペースで専有部分になるのは、自分が購入した部屋のみ。お隣さんの居住スペースは、お隣さんの専有部分になります。居住スペースに含まれるのは、室内にある内装・設備だけではありません。床の下を通る配管(給排水・ガス)も専有部分に含まれます。

マンションの共用部分とは?どんなものが含まれる?

マンションの共用部分とは、住民全員で使うスペース・設備です。

全員で使うものなので、勝手なリフォームや独占して使う(私物を置くなど)ことはできません。マンションの共用部分は、専有部分以外のすべてです。共用部分に含まれるのは、

  • エントランス(備品・内装・照明含む)
  • 廊下
  • エレベーター
  • 階段
  • 玄関のドア、アルコープ
  • バルコニー
  • 駐車場
  • 窓ガラス
  • 専用庭
  • 管理室、集会室
  • マンション内に設置された、ジム・コンビニ・保育所など
    • など、自分が住む部屋以外のスペースは、ほとんどすべて共用部分です。

      共用部分のなかには、専有部分と紛らわしいもの(玄関ドア・窓・バルコニー)もあります。ですがこれらも、れっきとした共用部分でございます。

      間違いやすい専有・共用部分について

      「専有以外は、すべて共用部分だ。」

      基本的にこの認識で間違いはありません。ただしマンションの専有・共用部分のなかには、間違いやすいものもあるので注意が必要です。

      玄関のドア → 内側は専有 外側は共用

      専有・共用で間違いやすいのが、玄関のドアです。玄関のドアを正しく分類すると、

      玄関のドアの内側(室内側):専有部分
      玄関のドアの外側(廊下側):共用部分

      と、なります。つまり1枚の玄関ドアの表と裏で、専有と共用をシェアしているのですね。

      そのため玄関ドアの扱いは、

      • 玄関ドアの交換 → できない(外側が共用部分だから)
      • 玄関ドアの塗装 → 室内側ならできる

      と、少し複雑な対応になってしまいます。

      室内の壁・天井 → 表面(壁紙)は専有 コンクリート(構造躯体)は共用

      マンションの専有部分は、壁・天井・床に囲まれた居住スペースです。

      ですので壁・天井・床は、もちろん専有部分でございます。
      ・・・なんですが、壁・天井の専有部分に含まれるのは表面(壁紙)だけであり、コンクリート(構造躯体)は共用部分に含まれます。

      ですのでリフォームで、

      • コンクリートをぶち抜いて、広い空間を作る
      • コンクリートを削って、造作棚を設置する
      • コンクリートに穴をあけて、コルクボードを設置する

      ということはできません。専有部分はあくまでも表面(壁紙)だけです。ただしマンションが「ラーメン構造」なら、リフォームで壁を移動できます。

      コンクリートの柱で支えるラーメン構造では、壁が専有部分になるからです。(コンクリートの柱は共用部分)

      バルコニー・アルコープ → 独占して使うことが許された共用部分(専用)

      マンションの専有・共用で間違いやすいのが、バルコニー・アルコープ(玄関ドアの向こうにある、ちょっとしたスペース)です。

      だってバルコニーもアルコープも、自分の部屋の一部として使うじゃないですか。誰か知らない人が勝手にバルコニーを使ってたら、通報するじゃないですか。
      ・・・ですが、バルコニーもアルコープも共用部分なのです。

      専有部分のように自分(家族)だけが独占して使えますが、それは「独占して使っていい」ことが認められたにすぎません。(これを「専用部分」といいます。)

      ですのでバルコニー・アルコープでは、

      • すぐに移動できないモノを置いてはいけない
      • 避難経路を塞いではいけない
      • 勝手にリフォームしてはいけない
      • 多量の土を使ったガーデニングをしてはいけない

      などが禁止されています。
      バルコニーのような「独占して使っていい」ことが認められた専用部分は、

      • 駐車場
      • 駐輪場
      • 専用庭
      • トランクルーム

      などがございます。

      自分だけが使うものですが、ついうっかり「専有」しないようご注意くださいませ。

      マンションの共用部分でできること・できないこと

      マンションの専有部分は所有権が認められているので、自由に使うことができます。(管理規約の範囲で)

      一方で住民全員で使う共用部分では、できること・できないことに決まりがあります。

      共用部分でできること

      マンションの共用部分では、決められた範囲でマンションの設備が利用できます。

      • エレベーターの使用
      • エントランスでくつろぐ
      • 共用部分に入居している施設(ジム・育児所・温泉など)を利用する

      独占はできませんが、ほかの住民と一緒に利用できます。マンションの中にある、公共施設のイメージでございます。また独占的に使うことが認められた共用部分(専用部分)では、管理規約に触れない範囲で自由に使えます。

      • バルコニーでちょっとした家庭菜園
      • バルコニーにイスとテーブルを置いてくつろぐ(すぐに撤去できるもの)
      • 避難経路を妨げないように収納を置く
      • アルコープをオシャレに飾る
      • 契約した駐車場に「駐車禁止」のカラーコーンを設置する

      専用を認められた共用部分なら、専有部分に近い感覚で利用できます。

      共用部分でできないこと

      共用部分はあくまでも住民全員、みんなで使うもの。ですのであなただけの判断で、独占して使うことはできません。

      • 私物を置く
      • 勝手なリフォーム
      • 管理規約を無視して使う

      とくに共用部分のリフォームはご注意くださいませ。「これぐらいいいだろう」と勝手な判断で共用部分に手を加えてしまうと、のちのち大きなトラブルになる可能性がございます。

      専用を認められた共用部分でも、すべて自由に使っていいということではありません。管理規約で禁止されたことや、移動できないものを置くのは禁止でございます。

      まとめ:専有以外は、すべて共用

      マンションの専有部分と共用部分を見分けるのは簡単です。なぜなら「専有部分以外は、すべて共用部分」だからでございます。専有部分とは、「壁・天井・床に囲まれた、居住スペース」のこと。つまり契約した部屋の室内だけ、ということですね。

      専有と共用で紛らわしいのが、

      • 玄関ドア:内側は専有、外側は共用部分
      • バルコニー、アルコープ:共用部分
      • 窓:共用部分
      • 壁:表面は専有、コンクリートは共用部分

      でございます。細かいところですが、いらぬトラブルを避けるためにも、しっかり覚えておきたいところです。素敵なマンションライフを送るためにも、専有・共用はしっかり区別させておきましょう。

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