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失敗しないために!|マンション買い替えの流れと方法

2018/08/17

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まずは売却と購入のどちらを優先するのか検討する

マンションを買い替える場合には、現在住んでいるマンションを売りに出すと同時に新居を探す必要があります。

しかし、同時進行で両方を進めるとやるべきことが多いため、どちらか一方を優先的に進めていく方がスムーズです。

売却と購入のどちらを優先するのか決めるといっても、買い替えの進行に与える影響が大きいため、しっかりと考える必要があります。

まずは売却・購入どちらかを優先した場合のメリット・デメリットを比較し、どちらが自分に合っているのかを判断してから買い替えを進めていくことがポイントです。

売却を優先する場合の流れについて

売却には、以下の4つの流れがあります。

・現在住んでいるマンションの査定
・不動産会社と媒介契約を締結
・買主と売買契約を締結
・マンションの引き渡し

売却を優先する場合には、まずは現在住んでいるマンションの査定を行う必要があります。1社だけでは査定が正しいかどうか判断できないため、複数の不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

査定を依頼した不動産会社の中から1社を選定した後は、買主を探してもらうために不動産会社と媒介契約を締結します。その後、内覧で買主が見つかった場合は売買契約を締結し、物件を無事に引き渡すことができれば売却は完了です。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、1社ずつ依頼していては時間がかかってしまうため、スムーズとは言えません。そこでオススメなのが一括査定サービスです。

一括査定サービスは、売却したいマンションの情報を1度入力するだけで複数の不動産会社の査定を受けることができます。もっとも高い査定額を出した、または実績の多い不動産会社を選定すると、よりよい条件で物件を売却できるでしょう。

売却を優先する場合のメリットとデメリット

売却を優先する場合は、新居を購入する際の資金計画が立てやすくなるほか、購入希望者との交渉を有利に進めやすくなるというメリットがあります。

新居を購入する場合には再度住宅ローンを契約することになりますが、自己資金をいくらにするかといった資金計画は売却を優先した方が立てやすくなります。また急いで売却する必要がないため、売却価格に妥協せずに済むことから、最適な条件で売却できるでしょう。

ただし、売却を優先することで、新居の購入が後回しになります。売却が完了してから、または売却がほとんど決まった段階で新居探しを行うため、引き渡しまでに見つからなかった場合は、仮住まいが必要になるというデメリットがあります。

仮住まいは探すのに時間がかかるほか、住み続けるにも費用が意外とかかるため、仮住まいを見つける必要がないように効率良く新居探しを行うようにしましょう。

購入を優先する場合の流れについて

購入には、以下の4つの流れがあります。

・新居探し
・売主と売買契約を締結
・ローン手続きや代金の支払い
・新居への入居

購入を優先する場合には、まず最初は新居探しです。

新築なのか中古なのか、間取りやアクセスなどで迷う方がほとんどなので、時間がかかります。

新居が見つかった後は、売買契約を締結し、ローン手続きや代金の支払いを終えて無事に新居に入居できれば購入は完了です。

新居の購入は、新築・中古にかかわらず高額であることには変わりありません。そのため新居選びの場合は、ある程度の時間をかけてこだわる必要がありますが、こだわり過ぎてしまうと現在住んでいるマンションがなかなか売却できなくなってしまうので、注意が必要です。

物件を選ぶ際に譲れない優先ポイントなどをあらかじめ明確にしておくと、効率良く物件選びを行うことができるでしょう。

購入を優先する場合のメリットとデメリット

購入を優先する場合は、新居探しにじっくり時間をかけることができる、そして仮住まいが不要というメリットがあります。

売却を優先する場合には、仮住まいを見つけなくて済むように急いで新居を探す必要がありましたね。一方で購入を優先する場合にはその必要がなくなるため、自分に合った最適な新居を見つけやすくなるでしょう。

しかし、購入を優先すれば売却が後回しになります。

購入が決まってから売却までスムーズにできなかった場合は、旧居のローンが残っていれば一時的に二重ローンになる恐れがあります。また、二重ローンを避けるために売り急いでしまった場合は、売却額が安くなってしまうというデメリットも。

買い替え特約やつなぎ融資をうまく利用するほか、一括査定を利用するなど、効率良く売却を進めるようにしましょう。

買い替えの際に失敗しやすい理由

買い替えでは、新居選びはじっくりと行うため失敗することはほとんどないのですが、売却で失敗しやすい傾向があります。買い替えの際に失敗しやすい理由をご紹介します。

好条件を求めて売却を先送りにしてしまう

希望売却額を物件相応の価格に設定していたとしても、「もう少し高い価格で購入してくれる人がいるはず」と好条件を求めて売却を先送りにしている人がいます。買主の希望にぴったり合う物件で、希望売却額より多く支払ってでも購入したいという人が現れる可能性もありますが、売却に時間をかけることはメリットばかりではないため、注意が必要です。

売却に時間をかけてしまうことで、購入を優先していた場合に二重ローンになる可能性がある以外にも、ずっと売却物件として広告に掲載されることになるため、難のある物件という印象を抱かれる可能性があります。そのような印象を与えてしまうと効率良く買い替えを行うことができなくなってしまうため、一定のラインに達した場合にはすぐに売却するようにしましょう。

行き当たりばったりで買い替えない

マンションの買い替えを行う場合には、不動産会社の選定やローンの申込、新居選びなどに時間がかかることを考えると、最低でも3ヶ月ほど見ておく必要があります。

行き当たりばったりで買い替えを行った場合には、さらに期間が延びて半年以上かかってしまう可能性があるため、注意が必要です。

買い替えで失敗しないようにするには、買い替えの際にどのような流れで手続きを行っていくのかをしっかりと把握して対策を練っておくことが重要です。ひとつひとつの流れに対して効率良くクリアしていくことができれば、スマートな買い替えを行うことができるでしょう。

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