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そもそも不動産会社の「仲介」って、意味があるの?

仲介手数料が無料?!それでもきちんと「仲介」してくれるの?

不動産会社の中には「仲介手数料無料」をうたい文句にしている不動産会社があります。思わず飛びついてしまいそうです。しかしよく考えてみたら、どうやって利益を上げるのか不思議です。
ここでは「仲介手数料無料」のカラクリをご紹介します。
そのためには「両手仲介」「片手仲介」というシステムについて理解する必要があります。

仲介手数料が無料

売主・貸主または買主・借主の両方から仲介手数料をもらう「両手仲介」

不動産業者に「売買」や「賃貸」の仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、宅地建物取引業法によって定められている行為で、不動産会社に依頼する業務内容や仲介手数料などを明確にするためのものです。

【売買仲介の報酬上限】

依頼者の一方から受領できる報酬額
売買代金 報酬額(税抜)
200万円以下の金額 取引額の5%以内
200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
400万円を超える金額 取引額の3%以内

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税が課税されます。
※売買代金の上限ごとに分解した複雑な計算をします。

【賃貸仲介の報酬上限】

依頼者の一方から受領できる報酬額
物件の種類 貸主 借主
居住用 賃料の0.5か月分以内 賃料の0.5か月分以内
依頼者の同意があれば、借主・貸主いずれか一方から1か月分まで受取可能。
居住用以外 賃料の1か月分以内
貸主と借主から受ける報酬額の合計上限は賃料の1か月分以内であるが、それぞれから受ける報酬額の割合に制限はない。

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税が課税されます。

参考:公益財団法人不動産流通推進センター

たとえば3,000万円の物件を売買する場合について、売主・買主ともに同じ不動産会社に媒介依頼をして契約する場合を考えてみましょう。

【売買仲介の報酬上限の例】
3,000万円の物件であれば、96万円が報酬の上限です。
3,000万円×3%+6万円=96万円(税別)

仲介した不動産会社は、「買主と売主」の両方から最高で192万円の報酬を受け取ることができます。

続いて月額家賃10万円の居住用物件を賃貸する場合について、貸主と借主ともに同じ不動産会社に媒介依頼をして契約する場合を考えてみましょう。

【賃貸仲介の報酬上限の例】
月額家賃10万円の物件であれば、10万円が報酬の上限です。
10万円×0.5か月分(貸主)+10万円×0.5か月分(借主)=100,000円(税別)
依頼者の同意があれば借主・貸主いずれか一方から1か月分まで受取が認められています。

仲介した不動産会社は、最高で10万円の報酬を受け取ることができます。

仲介した不動産会社は、「買主と売主」または「貸主と借主」の両方からこの報酬を受け取ることができます。これが「両手仲介」です。
売買仲介の場合は1度で2倍の手数料が手に入るので、多くの不動産会社はこの取引をしようとします。もちろん法的には何の問題もありません。
賃貸仲介の場合は不動産会社からすると借主・貸主いずれか一方から1か月分が上限なので、両手物件によるメリットは少なそうに見えます。しかし不動産業界の実態として、借主からは1か月分の仲介手数料を受け取り、貸主からは広告料という名目で収益を得て、実質的に両方から報酬をもらっていることがあります。

どちらか一方から報酬をもらう「片手仲介」

売買仲介では、買主は不動産会社Aに、売主は不動産会社Bに仲介を依頼するというケースもあります。3,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限が96万円になることは前述しました。この96万円が、買主から不動産会社Aに渡り、同時に売主からは不動産会社Bに渡ります。
A、Bそれぞれの会社からすれば、買主か売主かの一方からしか手数料が入らないので、これを「片手仲介」といいます。

賃貸仲介でも同様に、貸主は不動産会社Cに、借主は不動産会社Dに仲介を依頼するというケースがあります。10万円の居住用物件であれば、仲介手数料の上限が10万円になると説明しました。この10万円が、貸主から不動産会社Cに渡り、同時に借主からは不動産会社Dに渡ります。
C、Dそれぞれの会社からすれば、貸主か借主かの一方からしか手数料が入りません。これも「片手仲介」です。

仲介手数料無料のからくり

「仲介手数料無料」と宣伝している不動産会社、一見利益ゼロに見えますが、それではビジネスが成り立ちませんよね。
実はお客さん側には「仲介手数料無料」としていても、両手物件の場合、オーナー側から手数料をもらっています。「不動産会社に利益が出ず申し訳ない……」と思う必要はありません。

仲介手数料無料はデメリットもあるので要注意

ただし仲介手数料無料の会社は両手物件を中心としているため、物件数が少ない場合があります。せっかく理想通りの物件が存在しても出会う機会がない可能性もあるのです。その点を考慮するようにしてください。

そして中には「仲介手数料無料」をうたいながら、別の名目で費用を請求する不動産会社もあります。無料という言葉に惑わされて、それを見逃してしまわないようにしなければなりません。

「仲介手数料無料」と聞くととても魅力的に感じますが、仲介手数料が発生するかしないかの前に、仕組みを理解することと信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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